商業地產狂熱折射未來經濟危機
時間：10-09-27 來源：世紀海翔
商業地產狂熱折射未來經濟危機
泡沫創造了一種扭曲的供應方式
近日有媒體報道，一份關于中東迪拜商業地產的報告出爐，事關迪拜近年來狂熱的造樓運動，導致寫字樓空置率過高。據媒體報道，該報告暗示上海也有類似情況，并建議政府封閉或者推倒一些大樓，以強制消除供應的方式來達到供需匹配。
實際上，這份報告的出品方是仲量聯行，報告撰寫人之一為Graham Coutts。但我們仔細閱讀這份報告，發現此前的媒體傳播有一些誤導性。報告認為迪拜的CBD區寫字樓空置面積為750萬平方尺，空置率大約在12%左右，整體的商業樓宇控制面積為4800萬平方尺，38%的空置率，而且隨著供應的過度增長，2011年的空置率將會突破40%。由于空置率非常高，所以他們對未來的商業租金給出了一個悲觀判斷，認為將會下跌50%。
仲量聯行的確將新加坡、上海、莫斯科和迪拜類比，但是他們更多地強調新加坡和上海在供應遏制上的經驗，盡管這兩個地方的商業地產空置率都比較高，但是他們的政府正在大力調控商業地產的供應速度，迪拜應當向這兩個地方學習。但是Graham Coutts并沒有提出要“推掉大樓”的方案。
仲量聯行是世界上最著名的房地產投資管理及服務公司，從利益的角度出發，它肯定不會發布商業地產崩潰的報告，事實上它在報告里一直強調隨著經濟回暖，經濟增長會提高對商業地產的需求，商業地產的供過于求會趨向平衡，例如上海和新加坡的CBD商業地產空置率正在溫和下降，迪拜很可能也將如此，大約在2-3年后平衡。
不過，這份報告反映了一種最主流最簡單的思維：需求決定論。當然，這種思維已經滲透在各種媒介資訊和分析中。當人們談論經濟不振的時候，總是說因為需求萎縮；中國不愿意加息，那是因為害怕投資需求萎縮；中國不愿意升值，那是擔心歐美市場的外部需求下降，預防未來通縮來臨。凱恩斯主義的觀點是，即使供應出來的東西是垃圾，政府也能創造出需求來匹配，比如挖坑填坑。所以，仲量聯行的報告也是如此，他們其實核心觀點是：制造這么多的商業大樓是沒錯的，空置較長的時間也沒關系，因為遲早需求會上來，將這個供應消化掉。
但是他們忘記了“供應決定論”才是正宗的經濟學。就像薩繆爾森教科書里面黃油和大炮的生產曲線組合，較多的黃油配合較少的大炮，同較少的黃油匹配較多的大炮，都可以位于一條生產無差異曲線上，但是它們的意義是不一樣的，前者意味著這個國家是消費性的，后者意味著這個國家是攻擊性的。修建過多的商業大樓，意味著投入了大量的土地、工程師、工人、商業信貸以及消費信貸資源、以及吸引到源源不斷的投機資金。它其實壓抑了其他方面的供應。當迪拜用權力牢固地將房地產視為最重要產業的時候，它其實設定了某個生產組合方式，那么接下來，市場就要檢驗，這個生產組合方式是否是最優的？經濟泡沫的含義不是說泡沫本身是壞的，而是泡沫創造了一種扭曲的供應方式，導致一些重要的行業在資源分配方面變少了，這些行業辛苦的雇員在收入分配方面變少了，而且這種變化是連續性的。當瓶頸變得無法用增長數字逾越時，就出現了危機。過于扭曲的供應，最終是要被消滅的，即所謂的“消滅產能運動”。
摘自—21世紀經濟報道
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