占地近萬畝：碧桂園句容“造城”項目調查
時間：10-08-25 來源：世紀海翔
占地近萬畝：碧桂園句容“造城”項目調查
顯然，碧桂園巨大樓盤體量在為地方政府提供了巨大的稅收之外，也為地方熱衷的造城運動提供了一個契機。而為了實現這個造城運動，協助開發商分批拿到土地證就成為地方政府的主要任務之一。
墻上貼著的“保護耕地”字樣依稀還能辨認出來，每次經過鎮政府旁的圍墻，劉天語都會停下來，看看這個標語，嘆嘆氣，一聲不響地走開。
劉是江蘇省鎮江市下屬句容市黃梅鎮新塘村人，早在今年4月份，其家的樓房和平房被一并拆掉，上面給的理由是“村莊整治”。
讓劉感到驚訝的是，
他不知道的是，黃梅項目只是碧桂園運作模式的一個縮影。這個項目也遵循了碧桂園的老套路：首先協議大量拿地，然后迅速開發，地方政府則逐步提供土地證。
是日，記者致電鎮江國土資源局，對方表示，“涉及到征用集體用地，必須報省國土資源廳審批”，言辭謹慎。
但黃梅國土資源所相關負責人則明確表示，部分土地已通過省國土資源廳的審批。通過招拍掛出讓，分幾批上報，目前已經審批2批，一共580畝土地，已經準備開工，用于經營性用地，住房、酒店、居民安置樓等。
這只是碧桂園一期項目，而接下來剩下的近9000多畝項目用地如何通過審批，是碧桂園和當地政府以后必須面臨的問題。不只是在鎮江，碧桂園在與南京相鄰的安徽滁州、和縣等項目上都投入巨大，地方政府和碧桂園因為“造城”而走到了一起。
快速大體量拿地、快速賣房的碧桂園，截至2009年底已囤地4300多萬平方米，據稱這些土地足夠碧桂園銷售13年。業內人士估計，其土地成本只占整個房地產開發成本的10%。本報記者通過對南京周邊碧桂園拿地的調查，再次揭示了其拿地成本之低。
拿地手法
按照老劉的說法，黃梅的拆遷始于今年3月份。
本報記者獲得的一份句容市建設局在今年2月26日發布的房屋拆遷公告顯示，包括新塘、黃梅村在內的20個自然村在
令人疑惑的是，此時拆遷的名義卻是“村莊整理”，在黃梅鎮振興路8號，記者也看到一個名為“句容市物價局黃梅鎮村莊整理拆遷評估辦公室”的招牌。
老劉等當地拆遷戶盡管也聽說這個拆遷是為“碧桂園”項目而來，但無從了解更多信息的他們只能私下猜測。
事實上，據《鎮江日報》報道，
但當地官員曾極力否認該被拆遷地塊用于碧桂園項目。
本報記者多方了解到，句容方面成立了多位市領導組成的拆遷指揮部。
盡管官方否認，但該項目還是遭遇到當地被拆遷戶的反對，曾聚集到相關部門反映情況。
一位被拆遷戶在寫給當地政府信中表示，根據《物權法》，政府只有為了公眾利益的目的才能征農村集體土地，黃梅拆遷明顯不是為了公眾利益。
但拆遷進程并沒有受阻，到了
時間到了
“這肯定是想省錢，這樣碧桂園省錢，政府也省錢。”老劉告訴本報記者，其家房子按照拆一還一進行了置換，但老劉認為若碧桂園來直接談判，“那會好很多。”
事實上，直到拆遷完畢，這些土地仍然沒有正常的拆遷許可證。老劉告訴本報記者，其唯一收到的一個文件就是拆遷通知書，上面寫著賠償標準。
本報記者獲得的一份由江蘇省國土資源廳發出的編號為蘇政（2010）298號文顯示，到
據本報獲得的一份編號為句經地交告[2010]字第2號土地招拍掛的文件顯示，句容曾經在
記者為此咨詢句容方面，上述地塊是否獲得土地證，但到本報截稿時為止，尚未得到回復。
這似乎與碧桂園和縣項目操作手法如出一轍，和縣項目中16000畝項目用地只有2653.34畝有土地證,還有4000畝是農村集體建設用地,3800畝水庫涉嫌以租代征。
記者
分批提供土地證
在碧桂園和句容簽約儀式上，句容官員指出“對未來開發建設中沒有遇到過的問題，千萬不要說‘不行’，保證項目順利建設”。
據記者了解，截至到
上述句容官員在簽約儀式上就表示，“隨著碧桂園項目的建設，我市將擁有一個品質高檔的大型綜合性社區，這樣我們才有資格說與南京同城同建。”
顯然，碧桂園巨大樓盤體量在為地方政府提供了巨大的稅收之外，也為地方熱衷的造城運動提供了一個契機。
而為了實現這個造城運動，協助開發商分批拿到土地證就成為地方政府的主要任務之一。
“目前，江蘇已從5萬多個村合并到2萬多個村，農村合并集中居住多出來的農田不能用來建設商品房，對于多出來的宅基地一是用來復墾，建設成農業用地。”
在包宗順看來，農業用地絕對不可以用來建設商品房，除非得到批準，但上萬畝的土地要得到批準是非常之難。
事實上，碧桂園與和縣簽訂的合同土地面積高達1萬畝，而碧桂園與句容方面的協議也宣傳為占地近1萬畝，而碧桂園方面今年也預算安排了70億的基金用在土地儲備上，地方政府如何才能將這些土地變更為碧桂園名下呢？
此前，部分地方政府通過相關操作，讓土地出讓前的招拍掛成為一個形式，一個假象，是為了能夠順利地獲得土地使用權而采取的一種手段，將土地出讓給協議方。
滁州國土資源局南譙分局人士24日就回應本報記者，“碧桂園滁州項目一期用地已經通過招掛拍獲得了土地使用的資格，但土地證的辦理仍在申請辦理中，還沒有下來。”
記者了解到，與和縣碧桂園一樣，一期土地基本都拿到了土地證，但往往后期遇到了問題。
官方資料顯示，和縣碧桂園通過招拍掛形式合法取得兩宗土地的開發權，一宗是
即使碧桂園拿到了第二宗土地證，也才只有約3900畝土地證，與獲得10000畝土地證相差較大。
事實上，在和縣、碧桂園等簽訂的協議中注明地方政府有義務幫碧桂園拿到土地證等相關證件，“政府負責取得上級政府等有權機構征用該地塊的批文及其他合法用地手續。”
《土地管理法》也規定，征用基本農田以外的耕地超過
顯然，對于地方政府而言，由于受到地方建設用地指標的嚴格限制，如何確保這些占地面積巨大的項目能夠按時拿到土地證顯然是一個難題。
而碧桂園似乎還將沿著大量在二三線拿地的路徑走下去，“今年國家開經濟工作會議，還是強調加快中小城市的建設，我們也是走這條路，符合國家政策的導向。”碧桂園主席楊國強在3月底的2009年度業績說明會上說。
24日，記者在現場看到，20個自然村已經基本拆遷完畢。不少村莊的水泥路旁，堆積著未及運走的村民拆遷房的建筑廢料，而村民集中安置房也已開始動工建設。江南鄉村的寧靜，已經永遠封存在了當地村民的記憶之中。
摘自—21世紀經濟報道
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