謹防房地產數量和價格雙重泡沫
時間：10-08-06 來源：世紀海翔
謹防房地產數量和價格雙重泡沫
國家統計局近日發布的數據顯示，在過去半年時間里，房地產商手中庫存的住宅面積不僅沒有增加，反而略有減少。這和北京、上海這樣的大城市里發生的情況很不一樣。6月末全國房地產開發企業商品房待售面積為1.92億平方米，其中待售住宅面積1.
不過，即使從全國情況來看，情況也很快會改變。去年下半年開工了大量的房地產項目。從今年年中開始，這些項目將陸續竣工，并增加商品房供應。因此，預計待售商品房面積很快會加速增長。去年上半年房地產開發投資完成1.43萬億元，其中住房投資僅略高于1萬億元。而在去年下半年，這兩個數字分別刷新為2.19萬億元和1.54萬億元。下半年比上半年增長了50%以上。今年上半年的房地產投資回落比較正常的水平：房地產開發企業完成投資總額1.97萬億元，其中住宅投資回落到1.37萬億元，但仍比去年同期增長了38.1%和34.4%。
在住房市場上，與待售住宅性質接近、但比待售住宅規模更大的是空置房。空置房和待售房都是閑置的商品房。差別在于空置房已經完成了第一次交易，而待售房還在開發商手上。目前沒有任何部門公布有關住宅空置規模的權威數據。一個來源不明、引起不少爭議數據是“全國有6540萬套房屋空置”。如果這個數據有可信度，那么我國城鎮空置的住宅面積接近60億平方米，城鎮住宅空置率接近30%。北京聯合大學課題組通過抽樣調查得到的結果是27%，二者比較接近。此外，中央電視臺“經濟半小時”欄目記者在京冿地區調查了一些“衛星城”，發現了數個住宅套數上萬、但入住率低于30%甚至低于10%的居民區。這不僅證明了大量空置房的存在，而且直接展示在公眾面前，有可能改變房地產預期和投資者行為。
如果上述調查結果接近真實情況，那么中國的住宅市場上已經形成了一個巨大的住房數量泡沫。在已經明顯供大于求的市場上，當前的房價水平是無法維持的，因此還有一個脆弱的價格泡沫。
即將增加的待售商品房會對房地產市場形成多大的沖擊，可能是今年下半年中國經濟中存在的最大不確定性。受房地產業影響最大的銀行部門可能已經意識到問題嚴重。據報道，銀監會要求各家商業銀行進行更加嚴格的壓力測試，測試情景設計為個別房價漲幅過大的城市的房價下跌60%，某些房價穩定的城市的房價不再明顯下跌。此前進行的壓力測試是基于所有城市的房價都下跌30%。
實際上，有些樓盤的成交價格已經下降，房地產市場交易雙方預期房價還將繼續下降。由于不知道會降多長時間、降到什么水平，以至于買賣雙方分別在一二級市場上觀望，導致成交量下降。在二手房市場上，原本打算賣房的房主目前還不忍心降價，處于惜售、觀望的狀態，導致二手房市場成交量稀少。在新房市場上，有的買家因為得不到銀行貸款而無法買房，有的買家因為預期房價下跌而暫時觀望，這也導致成交量下降。
一旦緊縮，價格泡沫就可能瞬間被刺破。即使不緊縮，某些改變市場預期的偶然因素也可能導致泡沫破裂。在今年的房地產業調整政策不變的前提下，下半年的新房竣工就有可能成為刺破這個泡沫的最后一根稻草。總之，房價下跌只是一個時間問題，而下跌的幅度或超過此前的預期。
摘自—21世紀經濟報道
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