兩房退市警示“房地產支柱論”
時間：10-06-18 來源：世紀海翔
兩房退市警示“房地產支柱論”
因為巨額虧損以及股價低于證交所要求的交易水平，由美國政府提供支持的放貸抵押機構聯邦國民抵押貸款協會(房利美)和聯邦住房抵押貸款公司(房地美)近日表示，他們要從紐約證券交易所退市。
次貸金融危機將兩房機構的嚴重資產虧損暴露后，從2008年9月份至今，這兩家機構原本由政府隱形擔保的機構變成由政府直接控制。危機后的各種援助并沒有解決兩房機構的風險問題，已經有議員提出的重組并且私有化兩房機構的改革意見，也沒有獲得當前的奧巴馬政府認可。美國聯邦住房金融局稱兩房退市尚不能代表未來的改革方向。不過，由于房價跌幅太大，那些有能力歸還抵押貸款的人也逐漸紛紛放棄房產和還貸，即便奧巴馬政府想暫時拖住兩房機構一段時間，以防止當前住房抵押市場繼續深挫，兩房機構恐怕在幾年內也難逃退出經營或者由私人部門完整接手的命運。
兩房抵押貸款機構的失敗，其實也就是政府支持型的住房抵押金融模式的失敗。經過1930年代的大蕭條之后，兩房抵押貸款機構以“幫助低收入群體獲得住房抵押金融”的目標繼續經營， 擔當了由政府支持的住房金融保障角色，并且同時是尋求商業利益的盈利機構。事實上，對于住房保障，美國政府看似選擇的是一個小政府的模式——即不去建立一個也許非常龐大的公共保障性房屋建設及管理組織，來保障低收入人口的居住權利，而以小政府范疇下的政府資金支持和商業牟利機構合作的方式，選擇了讓低收入群體獲得住房金融，進而獲得“住房私產產權”的金融福利保障模式。但是，次貸危機的教訓證明了，兩房這種模式，既惡化了市場競爭，因為兩房可以從政府那里獲得融資支持從而給出更具競爭力的利率水平；又因兩房有政府擔保而產生“道德風險”傾向。最終使美國住房抵押保障走向了由納稅人資金買單規模最大的“大政府”模式，集中引導了或者刺激了金融市場投機性交易的系統風險。
未來無論兩房機構采取了具體哪一種改革或者退出方式，都需要分離保障“居住”本身和保障“住房產權及金融”這兩個截然不同的保障目標。讓低收入人口有住房產權以及提供金融福利的保障模式，在人口眾多、貧富差異巨大的國家內，是非常困難并且危險的。同時，由政府委托私人機構、通過外包管理模式運營的公共租賃保障房系統，同樣可以在“小政府”的模式下實現。在土地廣袤的國家提供合理規模的公共租賃保障房系統、保障低收入人口的居住權利，并一定會違反“小政府”的原則，無論是保守主義政府還是民主福利主義政府，通過公共管理的技術優化，就可以同時實現小政府和多數人居住權的目標。
美國兩房抵押貸款機構的經歷，對中國的比較意義，也在于住房保障制度模式和住房抵押貸款和金融系統安全兩個方面。由政府直接運作的“經濟適用房”的產權保障模式，在已經暴露出的各種問題和矛盾之下，已經沒有繼續下去的意義。如何營建一個保障多數人居住的公共租賃房保障系統，并且通過向小政府靠攏的公共管理技術，優化居住保障管理，以足夠的公共財政透明度和可信度來維持這一系統的長期運行，是中國政府應該集中精力予以解決，并且有能力做到的事情。而中國政府面臨的更大的抉擇，在于同時承擔公共(政府)目標和商業利益目標的金融機構風險管理取舍上。
根據中國的幾大國有商業銀行的一貫優勢，這幾家金融機構在中國住房抵押貸款和商業及住房開發貸款市場的占比非常高，這也就意味著和美國兩房貸款機構同樣的問題，即住房貸款系統性風險高度集中，沒有合理分散。集中度非常的系統性風險，導致那些表面上看起來的商業和政府目標利益，遠遠不及償付風險的管理成本。歷史中不斷重復的那些和地產相關的金融市場的周期性震蕩，也說明了高度集中的金融系統風險，并非一直有利于相關機構的商業利益，比如兩房抵押貸款機構在龐大的次貸金融衍生品交易和住房貸款違約中，都是損失嚴重的。而對于更看重金融系統安全、要求金融機構承擔維護市場安定目標的政府而言，高度集中的住房貸款比例(市場控制份額)以及相關大型金融機構的盈利沖動所合成的，是遠遠高于分散型、自由競爭型金融的系統性風險。
當前中國通過住房金融來獲得房屋產權的家庭比例仍遠低于美國，這和1990年代末期的一次性住房改革有很大關系。但是未來住房貸款家庭比例上升、追趕美日的機會是非常高的。那么，僅從地產金融市場的風險分散要求考慮，中國現時都應該加大各種民營金融機構的市場準入，避免類似兩房抵押貸款機構的悲劇在中國發生。
摘自—21世紀經濟報道
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