解構(gòu)大悅城
時(shí)間：10-03-05 來(lái)源：世紀(jì)海翔
解構(gòu)大悅城
它是快速時(shí)尚品牌在中國(guó)的T型臺(tái)，它是都市生活方式和標(biāo)準(zhǔn)的重新定義者，它更是過(guò)去2年來(lái)中國(guó)最成功的商業(yè)零售商。問題：能否復(fù)制？
在美國(guó)和歐洲，百貨商場(chǎng)和大型購(gòu)物中心（Shopping Mall）在專賣店和沃爾瑪這樣的平價(jià)零售巨頭面前步步退縮，但在中國(guó)卻完全是另一番情形。如果你對(duì)此有懷疑，不妨到位于北京西單的大悅城去看一看。自詡為“國(guó)際化青年城”的這家購(gòu)物中心總營(yíng)業(yè)面積達(dá)11.
關(guān)于大悅城，你可以有多種方式來(lái)形容它：都市生活方式和標(biāo)準(zhǔn)的重新定義者，快速時(shí)尚消費(fèi)的潮流勝地，過(guò)去兩年來(lái)中國(guó)最成功的商業(yè)零售公司。自
人們很想知道，這一切是如何發(fā)生的。2007年時(shí)，北京商業(yè)地產(chǎn)的店鋪空置率高達(dá)30%，通過(guò)收購(gòu)拿到該項(xiàng)目的大悅城開發(fā)商中糧置業(yè)集團(tuán)面臨的第一個(gè)難題是，零售業(yè)成敗的關(guān)鍵因素—選址已無(wú)法更改，地理位置和交通環(huán)境都已被限定。雖然西單號(hào)稱北京人流量最大的商圈，但人流多集中于馬路的東側(cè)，一街之隔，大悅城所在的西側(cè)地段一度成為商業(yè)死角，手機(jī)大賣場(chǎng)、北京福彩西單大賣場(chǎng)都曾折戟于此。
另一個(gè)不為人知的秘密是，雖然西單商圈名聲在外，但顧客的消費(fèi)能力有限。大悅城首席招商兼運(yùn)營(yíng)管理顧問——香港司培思商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)在初期調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域消費(fèi)者單次開銷金額在101-310元的比重占到70%，1000元以上的只有4%。消費(fèi)群相對(duì)年輕化，購(gòu)買力有限，主要以目的性消費(fèi)為主，這甚至可從在此深耕多年的中友百貨當(dāng)時(shí)的泊車位數(shù)目略知一二—只有區(qū)區(qū)50個(gè)。
大悅城崛起的秘密概括起來(lái)可能非常簡(jiǎn)單：中國(guó)消費(fèi)者對(duì)在購(gòu)物中心消磨時(shí)間的這一生活方式的新偏愛，以及快速時(shí)尚消費(fèi)熱潮加速到來(lái)所創(chuàng)造的零售業(yè)機(jī)會(huì)。除此之外，還應(yīng)該看到，中國(guó)的人均購(gòu)買力還有非常大的增長(zhǎng)空間，這使得任何一個(gè)新加入者都有機(jī)會(huì)起到提高人流——而不是分散人流的作用，并提升單個(gè)消費(fèi)者的花銷金額。麥肯錫全球研究院估計(jì)，在沒有提振消費(fèi)的新措施下，中國(guó)的消費(fèi)將會(huì)增長(zhǎng)到占GDP的39%，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于世界上許多經(jīng)濟(jì)體。
不過(guò)，作為一種商業(yè)業(yè)態(tài)，大悅城并不是一項(xiàng)新發(fā)明，它的直接模板是過(guò)去5年來(lái)華潤(rùn)集團(tuán)在深圳打造的萬(wàn)象城（現(xiàn)任中糧集團(tuán)董事長(zhǎng)寧高寧的前一個(gè)作品）。這一模式最早出現(xiàn)于1956年，在美國(guó)明尼阿波利斯市建立的第一個(gè)大型購(gòu)物中心南谷（Southdale），就此永遠(yuǎn)改變了美國(guó)的購(gòu)物和零售模式。到2004年時(shí)，美國(guó)已經(jīng)有47000多家這類拷貝者。
本質(zhì)上，你可以把大悅城這樣的購(gòu)物中心看作是迪士尼式的主題公園，就像是把西單或者王府井搬進(jìn)了室內(nèi)，在這里，你可以購(gòu)物、娛樂、剪發(fā)、就餐、喝咖啡、玩街拍，或者只是信步閑逛。它同樣具有廣場(chǎng)文化的特質(zhì)，只不過(guò)是覆蓋了一個(gè)大大的屋頂。在這樣一個(gè)封閉的環(huán)境里，它利用一系列暗示讓消費(fèi)者不斷移動(dòng)：透明的欄桿使視線不受妨礙，人造樹木創(chuàng)造的垂直感覺促使你乘著電動(dòng)扶梯來(lái)到另一層，明亮的燈光讓你感覺一直停留在午后三點(diǎn)，從而忘記時(shí)間的流逝。甚至于，它還控制著內(nèi)部氣候：一年四季都像是保持著晴朗溫暖的天氣。
如此精心營(yíng)造，反映了這類購(gòu)物中心與超級(jí)賣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)哲學(xué)的根本不同：后者追求效率，所以希望消費(fèi)者購(gòu)物所花時(shí)間越短越好；購(gòu)物中心則希望消費(fèi)者在這里呆得越久越好— 誰(shuí)知道呢？也許下一秒鐘，消費(fèi)者就會(huì)沖動(dòng)地打開荷包決定購(gòu)買。
事實(shí)上，很多零售業(yè)者都忘了做一件事：應(yīng)該重新認(rèn)真地丈量一下消費(fèi)者的“步行距離”。傳統(tǒng)的百貨公司總是按珠寶/化妝品、女裝、男裝、家居/兒童用品來(lái)從低到高劃分樓層功能，餐飲等輔助服務(wù)一般設(shè)在地下一層或最高層。這種布局暗示消費(fèi)者走進(jìn)商場(chǎng)時(shí)帶有強(qiáng)烈的目的性，樓層與樓層之間的帶動(dòng)效應(yīng)很低。
但大悅城試圖做到的是，讓消費(fèi)者在這里想做什么都可以，或者說(shuō)，不想做什么也可以。從2層到5層，分別有星巴克、漢堡王、味千拉面、臺(tái)灣小吃等，如果你乘坐號(hào)稱亞洲跨度最高的室內(nèi)電動(dòng)扶梯直接到達(dá)6層，電梯口就是肯德基。在每一樓層，大悅城都為消費(fèi)者提供可隨時(shí)休息的場(chǎng)所，這種可以“走走停停”的布局設(shè)計(jì)，正是對(duì)消費(fèi)者步行距離認(rèn)真考量后的結(jié)果：把“人”作為購(gòu)物中心規(guī)劃和組織的核心，通過(guò)對(duì)消費(fèi)者購(gòu)物心理及行為習(xí)慣的研究，進(jìn)行整體商業(yè)組織。
西單大悅城開業(yè)初期，時(shí)任總經(jīng)理、現(xiàn)任中糧置業(yè)集團(tuán)副總裁的暴雪松會(huì)到地下車庫(kù)去查看停車記錄，當(dāng)他發(fā)現(xiàn)顧客的泊車時(shí)間從最初的40分鐘變?yōu)楹髞?lái)的3個(gè)多小時(shí)后，他知道，這個(gè)項(xiàng)目可以活下來(lái)了。
西單大悅城的成功無(wú)疑鼓舞了初次進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的中糧置業(yè)集團(tuán)的信心。2009年11月，中糧置業(yè)在上海召開大悅城項(xiàng)目推介會(huì)，聲稱將以700億的總投資，在全國(guó)再開20多家大悅城，地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)將達(dá)到中糧集團(tuán)總資產(chǎn)30%的規(guī)模。
“學(xué)會(huì)浪費(fèi)空間”
業(yè)內(nèi)人士在“復(fù)盤”大悅城模式成功之處時(shí)，無(wú)不指出一點(diǎn)，即大悅城的時(shí)尚定位決定了它成功。但事實(shí)上，司培思總經(jīng)理司徒文杰告訴《環(huán)球企業(yè)家》，他們的前期調(diào)研卻意外發(fā)現(xiàn)，雖然當(dāng)時(shí)北京商圈眾多，商家眾多，但竟無(wú)人把挖掘年輕人消費(fèi)潛力作為經(jīng)營(yíng)定位。
這未免讓人有些意外，且不說(shuō)國(guó)際上早已有“快速時(shí)尚”品牌這一分類，在任何商業(yè)環(huán)境下，充滿熱情向往高品質(zhì)生活的年輕人往往是商業(yè)消費(fèi)的主力軍，更是時(shí)尚消費(fèi)的引領(lǐng)者和評(píng)判者，為何卻沒有任何商家將自己定位于此？
暴雪松認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目中有的也包括了迎合年輕人消費(fèi)需求與理念這一層含義，但沒有人敢于把這一定位作為核心提出來(lái)，向消費(fèi)者宣示。“主要因?yàn)榕旅鞔_了這個(gè)，失去了那個(gè)。”暴說(shuō)。
或許難題在于，一旦定位于此，該如何兌現(xiàn)？一家快速時(shí)尚服裝品牌公司或許可以要求設(shè)計(jì)師快速反應(yīng)，捕捉市場(chǎng)潮流方向，從而設(shè)計(jì)出有針對(duì)性的產(chǎn)品來(lái)迎合年輕人那復(fù)雜多變的需求。但是一個(gè)落地生根的龐大建筑體，里面匯集著幾百個(gè)各自為戰(zhàn)的來(lái)自五湖四海的不同品牌，如何以一種整齊劃一的形象來(lái)迎合這種需求？這不能不說(shuō)是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。
對(duì)此，中糧置業(yè)董事長(zhǎng)史焯煒有一個(gè)很關(guān)鍵的思路：“要學(xué)會(huì)浪費(fèi)空間。”在他的設(shè)想中，大悅城里商鋪所占空間不應(yīng)超過(guò)50%，其余都是公共空間。事實(shí)上這也符合國(guó)外大型購(gòu)物中心的標(biāo)準(zhǔn)。
若將大型購(gòu)物中心與百貨業(yè)態(tài)做一比較，即會(huì)發(fā)現(xiàn)兩者的區(qū)別在于盈利模式的不同。百貨業(yè)態(tài)以產(chǎn)品品種和品類豐富取勝，靠收取入駐廠家的扣點(diǎn)獲利。而購(gòu)物中心（在自持物業(yè)的前提下）是靠出租商鋪獲取租金、管理費(fèi)用以及物業(yè)費(fèi)盈利，其中最為主要的收入來(lái)源是租金收入。換句話說(shuō)，單一門店的盈利好壞，與購(gòu)物中心的獲利多少?zèng)]有直接關(guān)系。購(gòu)物中心更多的是依靠整體的環(huán)境、品牌影響力來(lái)增加自己對(duì)租金的議價(jià)能力。
正是這種盈利模式的不同，使得百貨公司與購(gòu)物中心在對(duì)待賣場(chǎng)空間的態(tài)度不盡相同。對(duì)于前者來(lái)說(shuō)，賣場(chǎng)可謂“寸土寸金”。每分配出一平米面積，就要考慮它的收益高低，盡可能用最少的空間付出獲取最大的利潤(rùn)。但購(gòu)物中心恰恰相反，如何利用好公共空間，營(yíng)造出一種符合自己主題的氛圍，恰是關(guān)鍵所在。
在這方面，大悅城力圖在環(huán)境上力求新奇，甚至另類，以符合年輕人新潮的特點(diǎn)。通過(guò)燈光的變化、色彩的變化，地面的變化，天花板的變化，甚至包括動(dòng)線的變化，讓消費(fèi)者有一種移步換景的感受。中糧置業(yè)接手時(shí)，原項(xiàng)目在建筑設(shè)計(jì)上樓層偏矮，挑高只有約
在整體格局上，大悅城利用1層直達(dá)6層的飛天梯，不僅把人流向6至8層的餐飲區(qū)引導(dǎo)，而且以6層為界，實(shí)際上將整個(gè)建筑物分為了兩大區(qū)域，以減少樓層過(guò)高帶來(lái)的疲憊感。
在西單大悅城，每個(gè)樓層都被賦予了一個(gè)關(guān)鍵詞，如眩目、前衛(wèi)、沖撞、優(yōu)雅、約會(huì)等，而且每一層的格局和布景都不重復(fù)。百貨賣場(chǎng)內(nèi)常見的橫平豎直的棋盤式格局也被擯棄，每一樓層的空間都被分割成不同區(qū)域，幾乎沒有哪個(gè)位置可以對(duì)整個(gè)樓層一覽無(wú)余，促使消費(fèi)者自己去耐心地“逛”，縱然有時(shí)因迷路而懊惱，但有時(shí)又會(huì)突然發(fā)現(xiàn)某處別有洞天而有意外樂趣。雖然對(duì)于目的性很強(qiáng)的購(gòu)物者來(lái)說(shuō)，這種錯(cuò)落的格局有時(shí)是種折磨。
然而，這正是大悅城良苦用心所在。世邦魏理仕公司購(gòu)物中心執(zhí)行董事金慶國(guó)對(duì)本刊表示，百貨公司是目的性消費(fèi)，而來(lái)到購(gòu)物中心的消費(fèi)者可以是沒有目的的，更有可能是沖動(dòng)消費(fèi)。百貨公司因?yàn)樾蓍e娛樂設(shè)施的缺乏，消費(fèi)者可以駕車而來(lái)，直奔目標(biāo)，買完就走，他們有明確的購(gòu)買意圖和行動(dòng)，可匯聚成龐大的人流，但停留時(shí)間卻十分短暫。購(gòu)物中心這一業(yè)態(tài)的精髓就是研究如何讓消費(fèi)者慢下來(lái)，讓目的型消費(fèi)者變?yōu)槟康募鏇_動(dòng)型消費(fèi)者，買衣服的同時(shí)吃喝玩樂，約會(huì)看電影，拉動(dòng)其他消費(fèi)，逗留更多時(shí)間，反復(fù)消費(fèi)，從而提升購(gòu)物中心的單人開銷金額。
在大悅城的6至8樓，共2.
選擇做 “國(guó)際化青年城”的大悅城，如何讓活潑好動(dòng)、注意力很容易轉(zhuǎn)移的年輕人“慢”下來(lái)，不是件容易的事。樓層定義詞匯之一的“約會(huì)”，恰能說(shuō)明問題。在大悅城，乘坐扶梯上下樓的短暫間隙還要熱情擁吻的年輕情侶隨處可見，這些年輕人或許不是消費(fèi)能力最強(qiáng)的，卻是最愿意在優(yōu)雅舒適環(huán)境的場(chǎng)景里久久逗留的一群人，更為重要的是，他們需要相對(duì)充分、幽靜的約會(huì)空間，這顯然是“公共空間”不足的百貨賣場(chǎng)無(wú)法滿足的。
大商圈之戰(zhàn)
今天的北京西單，通過(guò)過(guò)街天橋的連接，已將中友百貨、君太百貨、大悅城、西單商場(chǎng)這四大商家緊緊聯(lián)系在一起，形成了一個(gè)半封閉的小商圈。事實(shí)上，被連接的不僅是空間，大悅城在西單的出現(xiàn)，使一些已經(jīng)入駐中友百貨
大悅城的進(jìn)駐帶來(lái)了更多的國(guó)際品牌，提高了西單商圈的國(guó)際化程度。“H&M開業(yè)當(dāng)天，天下著雨，所有的人都是打著傘在等，像過(guò)節(jié)一樣。”一位H&M的忠誠(chéng)顧客回憶起當(dāng)時(shí)的盛景，至今興奮不已。
但是，H&M卻差點(diǎn)與大悅城擦肩而過(guò)。司徒文杰回憶說(shuō)，在大悅城招商伊始，他們就極力游說(shuō)H&M加盟。但困難在于，那時(shí)H&M在北京尚無(wú)門店，按照其整體規(guī)劃，進(jìn)入北京市場(chǎng)的時(shí)間表是2009年，公司不可能為了趕大悅城的檔期而將此提前兩年。最后，司培思想出一個(gè)折衷方案，允許H&M在大悅城提前選址，為之預(yù)留位置。這也就是現(xiàn)在H&M大悅城店所在的位置：位于正坐建筑的西側(cè)，并跨一二兩個(gè)樓層，二樓的出口連接著過(guò)街天橋。在H&M缺席的兩年里，司培思尋找到可以接受短期租約的其他品牌作為過(guò)渡。就這樣，遲到兩年的H&M最終進(jìn)駐大悅城。其一年可為大悅城帶來(lái)1.5億元的銷售額。
這些具有廣泛認(rèn)知度的服裝品牌的入駐極大得刺激了大悅城的整體消費(fèi)。據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)測(cè)算顯示，五一期間，西單大悅城的單天最高營(yíng)業(yè)超過(guò)了700萬(wàn)，在目前的市場(chǎng)情況下依然保持著日均銷售額300萬(wàn)的良好業(yè)績(jī)。
不過(guò)，大悅城的更多品牌仍與周邊商場(chǎng)重合度較高。大悅城希望，別人沒有的時(shí)尚品牌自己可以有，別人已有的品牌，在大悅城可以通過(guò)不同的定位做出差異化。例如，位于四層的海盜船是第一批進(jìn)駐大悅城的品牌，這家銀飾專賣店同
司徒文杰認(rèn)為，實(shí)際上大悅城的出現(xiàn)并不是要和中友
出于此目的，大悅城在進(jìn)駐西單之初，就開始考慮如何挖掘一個(gè)久久被市場(chǎng)忽略的人群的消費(fèi)能力，那就是發(fā)動(dòng)西單商圈與金融街商圈的互動(dòng)。
從地理位置上看，西單與金融街不過(guò)一站之遙。但是，由于過(guò)去西單商圈與金融街商圈的檔次與消費(fèi)水平太過(guò)懸殊，兩個(gè)商圈之間幾乎處于割裂狀態(tài)。金融街的白領(lǐng)階層不屑于來(lái)西單那種批發(fā)市場(chǎng)一樣的環(huán)境中消費(fèi)，西單這邊的學(xué)生和青年人群也無(wú)力高攀金融街。
大悅城的正面是西單百貨商場(chǎng)，背面就是金融街，一條早被拓寬的馬路從西側(cè)的H&M店前穿過(guò)，直達(dá)金融街。這樣的地理位置實(shí)際上給了大悅城聯(lián)結(jié)兩個(gè)商圈的可能。
港麗餐廳執(zhí)行董事黎德發(fā)曾經(jīng)在進(jìn)駐大悅城之前考察過(guò)金融街的消費(fèi)環(huán)境，他發(fā)現(xiàn)那里的店鋪間距離比較遙遠(yuǎn)，且無(wú)公交車線路，難以吸引到?jīng)]有自駕車的消費(fèi)者。另外，其零售場(chǎng)所里商品單價(jià)很高，人流稀少，這對(duì)于高檔服裝或者化妝品或許可以接受，但對(duì)于需要大量人流支撐的餐飲業(yè)卻是致命的。
但是，金融街的人群并非沒有餐飲消費(fèi)需求，黎發(fā)現(xiàn)，每當(dāng)中午，與一般寫字樓大量的人流涌到外面用餐不同，金融街里人數(shù)最龐大的還是身處中低層職位的年輕小白領(lǐng)，這些人中午多在公司食堂用餐，基本不在商圈內(nèi)用餐。這些身處高檔商圈，自身經(jīng)濟(jì)水平還沒有達(dá)到能夠隨心所欲消費(fèi)的人群恰恰被夾在了中間。
大悅城的出現(xiàn)實(shí)際填補(bǔ)了這個(gè)空缺，交通的便利使得在兩地間流動(dòng)非常容易。購(gòu)物中心集購(gòu)物、餐飲、娛樂休閑為一體的功能設(shè)置恰好滿足了這群存在上升空間的年輕人的消費(fèi)和生活需要。一個(gè)事實(shí)支持了黎德發(fā)的觀點(diǎn)：港麗餐廳的包間訂位常被來(lái)自金融街公司的人預(yù)訂，以安排商務(wù)宴會(huì)。
基因復(fù)制
接下來(lái)，大悅城的新考驗(yàn)是，能否將西單樣本復(fù)制到全國(guó)20多家未來(lái)的大悅城中。世邦魏理仕公司購(gòu)物中心執(zhí)行董事金慶國(guó)認(rèn)為，任何購(gòu)物中心都不存在可以簡(jiǎn)單復(fù)制的可能，“還是要有適合的地點(diǎn)，找到適合的消費(fèi)人群”。
事實(shí)上，當(dāng)一種模式進(jìn)入可復(fù)制階段時(shí)，除了繼續(xù)擁有好的品牌，選擇清晰有針對(duì)性的定位外，如何摸索出一套有效的管理體系和方法則更加重要。
通常認(rèn)為，購(gòu)物中心的管理難度是最大的。因?yàn)樵陂_發(fā)商自持物業(yè)、通過(guò)出租店鋪收取租金的模式中，商家來(lái)自五湖四海，各有各的風(fēng)格和文化。但開發(fā)商又是靠整體的品牌形象和品質(zhì)來(lái)提升自己的議價(jià)能力。金慶國(guó)認(rèn)為，一些購(gòu)物中心難以成功的原因之一就是，有些經(jīng)驗(yàn)不足的開發(fā)商以為完成出租即是最終目的，結(jié)果一個(gè)商場(chǎng)內(nèi)品牌各自為戰(zhàn)，混亂不堪，導(dǎo)致購(gòu)物中心的整體品牌形象受損，最終難以為繼。
一個(gè)比較有效的辦法是，在購(gòu)物中心中設(shè)立大型主力店，引入更多成熟品牌，以降低自身的管理成本。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)與沃爾瑪?shù)暮献骷词菄?guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)中比較成功的案例。
但大悅城從一開始就放棄了引入主力店的做法，而是更多靠多個(gè)面積在800
區(qū)別于其他購(gòu)物中心單純收取租金的管理方式，司培思建議西單大悅城采取更為密切的管理方式，在收取租金之余，通過(guò)現(xiàn)代化手段及科學(xué)管理來(lái)協(xié)助商戶實(shí)現(xiàn)良性運(yùn)營(yíng)。在項(xiàng)目招商階段，司培思即引入了購(gòu)物中心的信息化管理系統(tǒng)，著手建立西單大悅城信息管理平臺(tái)，并在招商條款中加入“POS合作”、“會(huì)員卡”等相關(guān)運(yùn)營(yíng)條款。通過(guò)財(cái)務(wù)結(jié)算系統(tǒng)、會(huì)員卡系統(tǒng)、客流統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)等信息管理平臺(tái)的建立，為后期購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)提供了保障。
為了細(xì)化管理，西單大悅城設(shè)立了樓層經(jīng)理制度，目的是服務(wù)于該樓層的所有商戶，盡可能地提升人流。至今，大悅城仍會(huì)使用專業(yè)儀器對(duì)人流情況進(jìn)行監(jiān)測(cè)，通過(guò)人流測(cè)算進(jìn)行科學(xué)的品牌分析、區(qū)域劃分、活動(dòng)效果等評(píng)估。同時(shí)，對(duì)商家的產(chǎn)品線、服務(wù)質(zhì)量等方面及時(shí)做出分析，與商家進(jìn)行有效溝通，促使后者進(jìn)行即時(shí)改善，以提升營(yíng)業(yè)表現(xiàn)。
另外，大悅城也不遺留力地在商場(chǎng)內(nèi)舉辦各種活動(dòng)，為商家找尋最佳契合點(diǎn)，通過(guò)溝通使更多的商家與之配合，以提升消費(fèi)者對(duì)于品牌及商場(chǎng)的忠誠(chéng)度與參與程度，與商家達(dá)成親密默契的合作伙伴關(guān)系。
現(xiàn)在，西單大悅城正在實(shí)現(xiàn)購(gòu)物中心的百貨化，采用租金+流水的租金策略，目前有15%的客戶以提成租金交付。金慶國(guó)認(rèn)為，這種變化說(shuō)明，在大陸地區(qū)購(gòu)物中心發(fā)展下去可能會(huì)逐漸代替?zhèn)鹘y(tǒng)百貨業(yè)。孩子王公司總經(jīng)理徐偉宏認(rèn)為，現(xiàn)代商業(yè)講究快慢結(jié)合，即周一至周五工作日的快節(jié)奏消費(fèi)，和周末娛樂休閑為主的慢節(jié)奏消費(fèi)結(jié)合。大悅城的成功實(shí)際上是順應(yīng)這種潮流的結(jié)果。未來(lái)，在城市的核心商圈，傳統(tǒng)的百貨業(yè)很可能作為購(gòu)物中心的一部分，作為主力店存在。
正是有這一系列內(nèi)生的制度基礎(chǔ)，中糧置業(yè)決定加快大悅城模式的復(fù)制過(guò)程。不過(guò)，中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)副秘書長(zhǎng)董利警告說(shuō)，應(yīng)注意到大悅城的業(yè)態(tài)、持有物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的模式容易復(fù)制，但營(yíng)商環(huán)境不易復(fù)制。“購(gòu)物中心最終能夠支持其經(jīng)營(yíng)下去的還是消費(fèi)力，建成開業(yè)容易，但如果消費(fèi)力不足，則經(jīng)營(yíng)下去很難。”董說(shuō)。
在美國(guó)商業(yè)歷史上，許多連鎖企業(yè)在以購(gòu)物中心為基礎(chǔ)的業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)模式支撐下，相繼進(jìn)入了財(cái)富500 強(qiáng)之列，比如蓋布（Gap）、Foot Locker、Radio Shack等。同時(shí)，購(gòu)物中心的擴(kuò)張還可以使通常局限于特定城市或地區(qū)的百貨公司成為全國(guó)性的連鎖企業(yè)。大悅城全新發(fā)布的“全服務(wù)鏈城市綜合體”，可以看作是其在中國(guó)類似雄心的最好宣言：把購(gòu)物、餐飲、娛樂、辦公、居住、展覽、會(huì)議等城市生活的若干功能在空間上進(jìn)行組合，形成針對(duì)目標(biāo)客戶的全服務(wù)鏈，在各部分間建立一種相互依存、相互補(bǔ)益的關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。
摘自—21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
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