應該擺脫對房地產業的過度依賴
時間：09-11-06 來源：世紀海翔
應該擺脫對房地產業的過度依賴
從去年低開始實行至今的房地產開發與投資消費等各項優惠政策中，對房地產市場影響最大的是土地開發年限、土地金繳納、項目資本金比例和貸款發放幾險控制等諸方面的標準放松。這些政策，基本也是助推2009年囤地、炒房再資席卷而來的主因，并且讓2009年的交易樓價遠遠打破了2007年經濟通脹時的最高紀錄。
如果單純從樓價出發，并不是我們此時關注各項樓市優惠政策是否要撤出的關鍵，并且針對一般性交易性稅收讓利，我們并不反對，因為政府從國民經濟活動中少分利（稅），顯示然是個好事情。但是，在對房地產業相關的土地規范和金融風險控制方面，當前的房地產市場和宏觀經濟狀況已經提示我們，對于行業系統性風險和金融連帶風險程度都非常高的房地產投資業，國家政策應該及時調整經濟“供應”重心、擺脫對房地產業的依賴。
基于寬松土地政策和金融政策的支持，房地產業今年下半年的囤積行動是開發商追求利潤最大化的必然選擇，其自身風險和其所能轉嫁的風險相比，是小之又小的。年初，當經濟趨于下行時，各地政府迅速廢除了土地開發期限規定，同時原本就十分寬松的土地出讓金（招拍掛）交納制度，也大開洞口。加上地產金融的配合，讓任何其他和業都不得不遵守的“存貨到期要清出”、“回籠資金再投資”的規律，在房地產業失效。房地產行業的資產負債表上，存貨的資產占比（土地囤積和樓房囤積）恐怕是各行業最高的。
這時，遠遠沒有交易量呼應的樓市報價，仍能“被支撐”很久，建房資金回籠的壓力、土地投資資金回籠的壓力，在這個行業如今再次“形同虛設”。我們毫不懷疑，這種不符合生產規律的現象下，隱藏的各種風險非常難于及時發現，比時若再延續寬松的風險控制政策和集中資源的壟斷性扶持政策，對下一步宏觀經濟運行是非常不利的。
從宏觀經濟全局看，今年“保8”幾于疑慮。房地產業在國民經濟中一枝獨秀，各類大型基建、大型企業和房地產業拿到了10萬億左右銀行貸款的大部分。那么，這10萬億的信貸償還，會是一個怎樣的圖景？很顯然，明年國家整體的金融和財政政策根本做不到、也不能迅速收縮，今年的寬松規模需要一個漸進、理性的遞減期。在這一過程中，房地產行業在銀行業的資產負債表、在國民經濟的資產負債中的占比比例，應該是一個相對下降的過程。未來的宏觀經濟政策得在“增加供應”，難也難在如何增加多種產業供應。因為，既然房地產業相對其他產業有如此高的資本利潤率、享受如此宜人的政策優惠，誰能夠攔住金融資本和各種資源向這個行業聚集呢？一個優勢房地產業的擠出效應，恐怕是未來增加“供應”的最大難題。
當前，各地銀監機構對第二套房貸的風險控制，已經比上半年明顯提升，這是很好的現象，因為在房地產業系統性風險累積期間的貸款發放，很可能要遭遇風險暴露期的資產價格縮水和價值貶值。不過，僅僅在第二套房的貸款領域強化風險控制可能是不夠的。土地開發規范、房地產開發貸款等等方面，仍然是風險控制的大部頭。同時，我們有信心，中國經濟結構調整和消費的擴大，國民經濟和金融系統都有能力逐漸洗牌，擺脫對房地產業的依賴。
摘自—21世紀經濟報道
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