寫字樓租售火爆 成行業并購重要標的
時間：11-05-26 來源：世紀海翔
寫字樓租售火爆 成行業并購重要標的
徘徊數年的寫字樓市場，2011年終于爆發火熱行情。
“最近一個典型的案例就是上海漕河涇開發區推出的浦江科技廣場，一期共三棟樓，但委托我們的只是其中兩棟，因為另外一棟很快就已經被整體收購了。”本報記者最新從高力國際上海公司有關負責人處獲悉，寫字樓市場的熱度已經延伸到市中心之外的商務園區，這在以往罕見。
上海最近一周的單周寫字樓成交總額超過42億元，創下歷史新高；4月份，國內6大城市寫字樓租金全面上漲，京、深兩個城市遙遙領先，寫字樓銷售價格持續高位運行，空置率繼續回落。
更值得關注的一個趨勢是，寫字樓成為新一輪調控下行業兼并整合的首選“標的”。據最新統計，4月份至今國內企業間收購兼并總額已超過130億元，其中超過一半案例的標的是寫字樓項目。
寫字樓火爆行情再輻射
“住宅市場供應轉冷的同時，商業地產的供應受到近期各類利好，正逐步提升。”21世紀不動產研究中心的最新報告指出，5月份上海全市新建商業、辦公項目累計供應面積約為32萬平米，環比提升20.4%，連續三月呈遞增態勢。
市場規模擴容的同時，價格也呈現持續向上態勢。5月上半月，上海新建寫字樓均價大幅提升，主要動力來自上海高端濱江CBD物業成交占比增加。5月上半月，上海新建寫字樓成交均價達3.14萬元/平米、較4月全月均價水平大幅提升28.46%，于年內首次突破3萬元/平米大關。據高力國際華東及西南區兼物業投資服務中國區董事總經理翁琳介紹，上海甲級寫字樓的租金重回上漲態勢，今年第一季度租金較去年第四季度上漲了7%。
寫字樓的高溫行情已出現輻射效應。上述漕河涇浦江高科技園的浦江科技廣場項目實現快速的整棟成交，成為這一效應的最新案例。“相對而言，商務園區租金較低，高級商務園區的租金通常是市中心辦公樓租金的40％-50%，預計市場對商務園區辦公樓的需求將不斷增加。”翁琳分析。
寫字樓市場的火爆，同樣出現在上海以外的多個城市。
中原地產最新報告指出，京、深寫字樓4月租金明顯領漲一線城市，租金指數分別為164、212，環比上漲6.97%、4.34%；市場空置率明顯回落，同期租金快速上升。
從金融危機后的最低點算起，截至2011年4月，北京、深圳甲級寫字樓租金累計漲幅達到47%、68%，遠遠超出其他的一線城市甲級寫字樓租金的漲幅。
中原地產高級研究經理劉淵認為，最近半年時間內，部分一線城市甲級寫字樓市場出現租售價格快速上漲現象，原因主要有兩方面，一是近期國內宏觀經濟表現穩健，二是部分住宅投資資金快速轉入寫字樓市場。
行業收購兼并的“灘頭陣地”？
易城中國分析師也指出，租金及價格方面，2011年第一季度，北京、上海、廣州、深圳和天津五大城市甲級寫字樓租金環比全線上漲。同時，南方主要城市寫字樓需求回升速度更快，租金漲幅高于北方，廣州和深圳的漲幅明顯高于北京和天津。其中，深圳租金環比增幅最大，為8.6%。業內普遍預計，未來一段時間租金將繼續保持穩定上漲趨勢，并帶動新的一輪投資、開發高潮。
不過，在寫字樓市場行情火爆背后的推動力量，顯然并不簡單。
易城中國報告分析，就大勢而言，政策層面，住宅市場正在經歷最嚴厲的限購政策，住宅市場投資的一部分流向了商業地產。同時，中國經濟轉型需要的消費升級，也支撐了商業地產的發展。
而從房地產行業最新的整合動向不難發現，寫字樓為主商辦物業行情持續升溫，另外一大動力或許就來自行業整合。在近期層出不窮的行業收購兼并中，大部分案例就是寫字樓標的物業。
CRIC分析師崔琳告訴記者，在貨幣和市場環境不斷從緊的背景下，近期房地產開發企業間的土地、項目以及股權轉讓案例頻繁發生，尤其是對中小房企的兼并收購呈現加劇趨勢。而這些收購兼并的最終實施載體，以寫字樓為主的商辦物業地位勿庸置疑。
對不少資金充裕的大中型房地產開發企業而言，目前正是進行收并購交易的機會。如SOHO中國2011年4月至今，在上海已接連進行3次交易，涉及資金逾73億元。合肥城建、中渝置業以及萬業企業等企業，近期也先后有大宗收購交易進行。
崔琳指出，隨后市成交的不樂觀，再加上融資渠道的緊縮，將進一步擠壓企業的錢袋。出售價格一路看漲的寫字樓物業，無疑成為急需資金企業最快的資金渠道；而售價、租金長期看漲，也令寫字樓成為兼并方的最愛之一。
摘自—21世紀經濟報道
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