理性看待房地產(chǎn)“反暴利”
時(shí)間：11-04-28 來源：世紀(jì)海翔
理性看待房地產(chǎn)“反暴利”
據(jù)悉，發(fā)改委擬對(duì)商品住房實(shí)施反暴利規(guī)定。即使在次貸危機(jī)爆發(fā)前的世界性房地產(chǎn)牛市中，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)也極為引人注目。當(dāng)時(shí)，在境外基金直接參與最多的房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)，中國市場(chǎng)收益率比美歐市場(chǎng)收益率普遍高50%以上。如果境外投資者采用融資杠桿，在當(dāng)時(shí)中國利率低于美國利率的情況下，還可以獲得額外的收益。2008年陡然升級(jí)的全球金融經(jīng)濟(jì)危機(jī)雖然讓中國房地產(chǎn)市場(chǎng)一度降溫，但超強(qiáng)力度的“反危機(jī)”措施很快就令中國房地產(chǎn)市場(chǎng)再度急劇升溫，結(jié)果是現(xiàn)在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)暴利問題比以前有過之而無不及。
房地產(chǎn)的高成本如何使得許多實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門企業(yè)步履維艱，使得許多企業(yè)背棄實(shí)業(yè)而投身虛擬經(jīng)濟(jì)部門，這已經(jīng)是眾所周知；在新興市場(chǎng)資產(chǎn)泡沫日益嚴(yán)重、唱空新興市場(chǎng)之聲日漸高漲之際，房地產(chǎn)及其暴利所蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)更令人不得不給予嚴(yán)重關(guān)注，因?yàn)闊o論是學(xué)術(shù)界還是虎視眈眈時(shí)刻窺伺各國經(jīng)濟(jì)弱點(diǎn)企圖一舉突破的國際游資主體，都把眼光投向了中國等熱門新興市場(chǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)這種局面，中國已經(jīng)表現(xiàn)出了高度的關(guān)注。
為了避免房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)膨脹后終于不可避免地急劇破裂，中國開始運(yùn)用各種手段抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)暴利，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸?，F(xiàn)行全國性反暴利法規(guī)是1995年頒布實(shí)施的《制止牟取暴利的暫行規(guī)定》（下文簡稱“《規(guī)定》”）。其中第二條規(guī)定：“本規(guī)定適用于對(duì)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展有重大影響的和與居民生活有密切關(guān)系的商品和服務(wù)（以下簡稱商品和服務(wù)）”，房地產(chǎn)確實(shí)符合這一條件，可以納入該《規(guī)定》管轄范圍。
但也要理性看待這一思路。首先，不能指望反暴利法規(guī)成為抑制房地產(chǎn)暴利的主力工具，只有以下經(jīng)濟(jì)社會(huì)基本面因素才能從根本上消除房地產(chǎn)市場(chǎng)的過大壓力：在長期內(nèi)是工業(yè)化和城市化進(jìn)程大體完成、人口年齡構(gòu)成變遷等；在中短期內(nèi)影響更大的是貨幣供給、保障性住房供給等因素，以及區(qū)域發(fā)展失衡、經(jīng)濟(jì)資源過度集中于某些地區(qū)，導(dǎo)致局部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫超級(jí)膨脹。而在開放經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，上述因素中的貨幣供給等因素又在很大程度上受外界影響。所以，在運(yùn)用限制房地產(chǎn)融資、反暴利等手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，不宜對(duì)其訂立過高的期望目標(biāo)值。
具體到反暴利工具本身而言，要應(yīng)用反暴利法規(guī)抑制房地產(chǎn)泡沫，也需要解決一系列問題。首先要解決的是法規(guī)不完善問題。現(xiàn)行《規(guī)定》十八條，實(shí)在難以有效約束復(fù)雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)。盡管各地方已經(jīng)相繼就商品市場(chǎng)反暴利制定了一些實(shí)施細(xì)則，但這些條文有著明顯的地方色彩，各個(gè)地方法規(guī)在對(duì)暴利行為的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、表現(xiàn)分類、責(zé)任構(gòu)成、處罰上難以達(dá)成統(tǒng)一，不能滿足公眾用法律武器保護(hù)自己合法權(quán)利的愿望，更難以直接擴(kuò)大用到房地產(chǎn)市場(chǎng)。
其次，就具體條款而言，《規(guī)定》的許多條款需要進(jìn)一步細(xì)化，還需要大量的基礎(chǔ)準(zhǔn)備工作，才能具有操作性。如《規(guī)定》第五條中提出的“市場(chǎng)平均價(jià)格”、“合理幅度”如何確定？即使在明確了原則之后，也需要大量的基礎(chǔ)工作積累數(shù)據(jù)，才能真正投入實(shí)用。
最后，鑒于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴利已經(jīng)從一手房市場(chǎng)蔓延到二手房市場(chǎng)、從房屋買賣市場(chǎng)蔓延到房屋租賃市場(chǎng)、從賣方蔓延到中介市場(chǎng)，所以，反暴利的約束范圍需要擴(kuò)大，不能僅僅局限于一手房買賣市場(chǎng)，還需要包括二手房、房屋租賃和中介等領(lǐng)域，否則對(duì)一手房市場(chǎng)的單方面約束只不過是給二手房市場(chǎng)擴(kuò)大暴利幅度，且無助于租房族。同時(shí)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)許多欺詐性牟利行為在二手房市場(chǎng)和中介、租賃環(huán)節(jié)更為猖獗，而租房市場(chǎng)的買方收入比房屋買賣市場(chǎng)的買方收入更低，更需要保護(hù)。
摘自—21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
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