萬科為何不競標CBD地塊？
時間：10-12-09 來源：世紀海翔
萬科為何不競標CBD地塊？
很抱歉，如果你是被這個標題吸引來看這篇文章，難免會有上當的感覺，因為我不過是借題發揮，另有所指。
一位非房地產界的朋友這樣問我：萬科為什么不去競標北京CBD那個地塊？我回答他這個問題的，是一個反問：萬科為什么要競標北京CBD地塊？
萬科當然不會去競標。這是商業地塊，而萬科以住宅開發為主；這里將產生北京總價地王，而萬科不爭地王。要是萬科也去競標，那才奇怪呢。
北京CBD的6宗地塊最高總報價合計238億元，萬科即使全部參與競標，也拿得出來，因為今年12月1日萬科銷售額已超過1000億元。其實，大多數人關心這1000億遠勝于關心萬科是否去競標CBD中服地塊。
許多人想不通，在號稱“史上最嚴厲”的調控之年，為什么萬科反而創造出了最好的銷售業績？
平均來說，房地產項目開發周期為2-3年。2010年的銷售業績，應該是2008年以前項目布局的結果。也就是說，萬科今年的業績不是突如其來的，早在2007年開始加快對二三線城市的進入時（他們稱為戰略縱深布局），已經決定了。
雖然是調控之年，但二三線城市的住房需求依然龐大，而萬科在這些城市的“主流住宅”都是以普通住宅為主。很明顯，萬科在這些城市的市場占有率提高，必然意味著其他地產商市場份額下降。
從某種意義上說，萬科是房地產調控的受益者。從此進入了一個全新的平臺。2010年哪怕只是增長20%，萬科僅新增的銷售額就相當于其他排名靠前的地產商的全年銷售額。這是企業戰略和市場策略的勝利，更是市場化價值取向的勝利。
郁亮說，從500億元到1000億元，萬科沒有從資本市場融資一分錢，完全是靠內涵式發展模式取得的。這正是令人稱道的重要一點。上市公司正常的再融資也無可厚非，但如果萬科是從股市里融資200億，買地、開發，再實現1000億式的大幅增長，就無足稱道了。
事實上，2005-2007年很多房地產上市公司，走的正是“融資-買地-開發”這種外延式粗放擴張道路，并引發了房價和地價的瘋狂暴漲。今天的眾多央企，即使沒有從股市里圈錢，但它們資金來源廣泛且成本低廉，因此也能在調控時期搶做地王。廉價資本（資金）是推漲房地產泡沫的主要動力之一。萬科不做地王，但通過合作，也獲得了大量項目資源。
我問郁亮：以萬科的影響力，你們為什么不去跟二三線城市私下商談，要求最優惠的政策，譬如土地款逾期或返還？有些知名地產商就是這么干的。郁亮回答說，如果地方政府愿意提供這些優惠，我不會反對，但我們不會以企業的影響力作為施壓的籌碼。
如你所知，2011年全國將建設1000萬套保障房。很多地產商對此是惶恐的，一如當年對經濟適用房沖擊商品房市場的擔心。但郁亮說：保障房是整個行業健康發展的保證，如果保障房不能保持較快增長，反倒是行業的災難。可能會有人認為這是萬科在討好政府部門，違心表態。但在私下里，他仍然堅持這個態度。
我不厭其煩地將萬科的一些觀點和做法列舉出來，是因為我希望能給其他同行提供一些參考。有些地產商會不屑一顧，因為他們的銷售額不及萬科的一半，利潤卻要超過萬科。有些地產商根本不想學，因為他們就是想趁樓市過熱大撈一把就走人。萬科宣布要向匯豐銀行學習，向制造業學習，至少表明這是一個志在長遠的企業。
易小迪說：價值觀決定人的高度。我想這話對企業同樣適用。以萬科為例，我必須表明自己的態度，希望踐行市場化規則、守護商業倫理的企業，終能大獲成功，而那些踐踏商業精神、僥幸掘金的暴發戶們，更快地被市場淘汰。
摘自—21世紀經濟報道
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