先關(guān)“門”再關(guān)“窗” 地產(chǎn)信托融資緊縮
時間：10-04-28 來源：世紀(jì)海翔
先關(guān)“門”再關(guān)“窗” 地產(chǎn)信托融資緊縮
監(jiān)管部門在控制住銀行開發(fā)貸之后，又逐漸暗中收緊房地產(chǎn)信托融資
關(guān)上門,還需要堵上窗。
“監(jiān)管層擔(dān)憂控制住了銀行的開發(fā)貸,信托又轉(zhuǎn)而成為房地產(chǎn)的輸血工具。”
日前,全國信托公司一把手齊聚海南,參加銀監(jiān)會非銀行金融機構(gòu)監(jiān)管部召開的“全國信托公司監(jiān)管工作會議”。一位參會人士透露,銀監(jiān)會對若干已有監(jiān)管措施進行了細(xì)化講解,特別強調(diào)對房地產(chǎn)信托融資的監(jiān)管要嚴(yán)格執(zhí)行“實質(zhì)重于形式”的原則。
該原則劍指房地產(chǎn)信托融資“名為股權(quán)投資,實為債權(quán)投資”的行業(yè)潛規(guī)則。一位參會的信托公司老總透露,監(jiān)管層強調(diào),如果是債權(quán)融資,要比照銀行開發(fā)貸的條件,即必須滿足項目“四證”齊全、開發(fā)商或其控股股東具備二級資質(zhì),項目資本金比例達(dá)到國家最低要求等條件。
如此一來,信托資金幫助開發(fā)商支付土地出讓金,繼而幫助開發(fā)商取得“四證”,為銀行開發(fā)貸進入掃清障礙的種種模式,都將會隨著“實質(zhì)重于形式”原則的嚴(yán)格執(zhí)行,而被歷史的車輪統(tǒng)統(tǒng)碾碎。
此外,與會的信托業(yè)人士透露,在上述海南會議上,監(jiān)管層表示擬將信托貸款納入信貸規(guī)模總體監(jiān)管范圍之內(nèi),借道信托規(guī)避信貸規(guī)模控制的路徑將不再通暢。
信托融資比照銀行貸款
風(fēng)聲鶴唳。“現(xiàn)在我們公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)卡得很嚴(yán),四證齊全的才能做。”
而上述與會人士稱,監(jiān)管層不會簡單叫停房地產(chǎn)信托貸款業(yè)務(wù),而是提高標(biāo)準(zhǔn),嚴(yán)格比照商業(yè)銀行信貸標(biāo)準(zhǔn)的要求來操作。
“即使直接叫停房地產(chǎn)信托開發(fā)貸款,影響也不大,真正厲害的是強調(diào)實質(zhì)重于形式’的原則。”
按照銀監(jiān)會今年2月份發(fā)布的《關(guān)于加強信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》（下稱“通知”）,信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項目,必須滿足四證齊全、開發(fā)商或其控股股東具備二級資質(zhì)、項目資本金比例達(dá)到國家最低要求等條件。通知還明確規(guī)定,各地銀監(jiān)局要加強對既有監(jiān)管規(guī)定的執(zhí)行力度,強化對房地產(chǎn)信托融資的監(jiān)管,按照實質(zhì)重于形式的原則,杜絕信托公司以各種方式規(guī)避監(jiān)管的行為。
但具備上述條件的開發(fā)商,獲得銀行開發(fā)貸已經(jīng)不難,沒必要承擔(dān)信托昂貴的資金。而一些信托公司的模式是,用“名義上的股權(quán)投資”在四證未全之前就介入項目,甚至為開發(fā)商支付土地出讓金,繼而助力開發(fā)商高杠桿比率融資,甚至“零資金”啟動一個項目。
此前,榮安地產(chǎn)與江西國信的“閃電戀情”,曾引發(fā)監(jiān)管層關(guān)注。
今年2月25日,榮安地產(chǎn)公告稱,公司下屬控股子公司寧波康園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“康園房產(chǎn)”）擬與江西國際信托股份有限公司（下稱“江西國信”）就寧波市鄞州新城區(qū)廟堰-4號地塊開展合作,共同出資設(shè)立寧波康信置業(yè)有限公司（下稱“康信置業(yè)”）,開發(fā)此地塊。
榮安地產(chǎn)的年報顯示,
公告稱,康園房產(chǎn)以已支付的13億元土地款作為出資額,持有康信置業(yè)56.5217%股權(quán),江西國際信托以募集的10億元募集資金作為出資額,持有康信置業(yè)43.4783%股權(quán)。
康園房產(chǎn)引入江蘇國信的目的,乃是解決土地款的問題。
公告顯示,江西國信出資的10億元,將用于廟堰-4號地塊剩余土地款的支付。江西國信通過設(shè)立信托計劃,募集上述10億元資金;而其持有康信置業(yè)股權(quán)的期限總計為兩年,到期由江西國信以股權(quán)收益形式（收益率為8.1%/年）向康園房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓該部分股權(quán)。
但
漸進收緊信托渠道
縱觀去年以來銀監(jiān)會對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管歷程,一直在和“假股權(quán)真?zhèn)鶛?quán)”做斗爭,可謂一路收緊。
此前盛行“股權(quán)+回購”模式,即信托計劃和開發(fā)商一起入股一個房地產(chǎn)項目公司,信托計劃持有的股權(quán)到期后,再由開發(fā)商溢價回購。在此模式下,信托資金充當(dāng)項目資金,使得項目滿足了35%的最低資本金比例要求,并支付土地出讓金,取得四證,為銀行開發(fā)貸的進入掃清障礙。
但這一模式,很快在2009年3月被銀監(jiān)會發(fā)文叫停,銀監(jiān)會明確認(rèn)定,信托公司以投資附加回購的承諾方式對房地產(chǎn)開發(fā)項目間接融資的,視同為信托貸款。這一模式逐漸為開發(fā)商和信托公司摒棄。
此種模式下,普通投資者享有固定的收益,優(yōu)先分配項目公司的利潤和資產(chǎn),而開發(fā)商享有浮動收益。如果普通投資者的本金和收益無法兌付時,信托公司可以將開發(fā)商注入信托計劃的資產(chǎn)進行拍賣。
這樣,開發(fā)商注入的存量資產(chǎn),雖然對本項目的開發(fā)沒有任何作用,但是變相充當(dāng)了抵押的作用。而普通投資者在被告知這是一種“假股權(quán)、真?zhèn)鶛?quán)”的模式,很愿意掏出真金白銀積極參與。由于缺乏權(quán)重配比規(guī)定,優(yōu)劣收益權(quán)失衡嚴(yán)重,償付風(fēng)險較大。
該模式最經(jīng)典的案例,是本報曾深入報道的中信信托“聚信匯金地產(chǎn)基金Ⅱ號集合信托計劃”（詳見2009年12月14日本報金融版《借道信托無本貸款地產(chǎn)商豪賭高杠桿融資》）,開發(fā)商昆明星耀控股公司在先期投入僅1億元的情況下,得以啟動一個總投資43億元,預(yù)期凈利潤49億元的項目。
但此種模式,銀監(jiān)會很快也予以規(guī)范,今年2月的《通知》要求,“信托公司以結(jié)構(gòu)化方式設(shè)計房地產(chǎn)集合資金信托計劃的,其優(yōu)先和劣后受益權(quán)配比比例不得高于3:1。”即開發(fā)商1塊錢的資產(chǎn),最多能撬動普通投資者3塊錢的資產(chǎn)。
這一模式目前仍在運用,但是杠桿比率受到限制,呈式微之勢。再次繼之而起的是“受讓股東借款模式”。
這種方法的具體操作手法為,開發(fā)商拿出少量資金注冊一個項目公司,然后開發(fā)商（母公司或股東）給該項目公司（子公司）借款。由于公司與公司之間的直接借款違背金融監(jiān)管規(guī)定,于是開發(fā)商便可通過銀行（或其他金融機構(gòu)）發(fā)放委托貸款,再給項目公司。
由于目前對委托貸款并無嚴(yán)格的規(guī)定,項目公司即便是一個既缺資本金又無四證的殼公司,仍然可以借款。這時候信托公司登場,發(fā)行信托計劃,受讓開發(fā)商對項目公司的債權(quán),募集資金支付給開發(fā)商,開發(fā)商借以成功實現(xiàn)“墊資”“走過場”的目的,能夠很快套現(xiàn)。在房地產(chǎn)項目完成,債權(quán)到期時,開發(fā)商再向信托公司溢價回購。
上述模式也難逃被叫停的命運。
開發(fā)商融資或轉(zhuǎn)向“地下”
“不管信托產(chǎn)品設(shè)計得如何復(fù)雜,追根溯源,信托資金注入房地產(chǎn)項目的方式,本質(zhì)上不外乎股權(quán)和債權(quán)兩種方式。”前述信托公司房地產(chǎn)金融事業(yè)部總經(jīng)理表示,信托公司比銀行的靈活性優(yōu)勢,在于既能債權(quán)投資又能股權(quán)投資。
但是,真正的股權(quán)投資收益完全浮動,要承擔(dān)項目的風(fēng)險,而信托產(chǎn)品的投資者一般不愿意承擔(dān)這種風(fēng)險（如能承擔(dān)風(fēng)險的,則類似投資于私募股權(quán)基金）。這就是信托公司要用“假股權(quán)、真?zhèn)鶛?quán)”投資的原因。
在“真?zhèn)鶛?quán)”且債權(quán)相對有保證的情況下,信托計劃才能賣得出去,而名義上的“假股權(quán)”使得信托資金能介入房地產(chǎn)項目四證齊全之前的運作,甚至可用于支付土地出讓金,這使得昂貴的信托資金,相比銀行開發(fā)貸更有吸引力。如果單純是信托貸款,不僅需要四證齊全后才能進入,而且也不能放大開發(fā)商的資金杠桿率,難解開發(fā)商資金困境。
這就是開發(fā)商熱衷于和信托公司合作的秘密所在。去年以來,一些大牌地產(chǎn)商陸續(xù)與信托公司簽署合作協(xié)議。金地集團與平安信托簽署協(xié)議,計劃3年融資100億元;綠城集團和平安信托協(xié)議未來3年融資150億元;保利置業(yè)與華融信托簽署協(xié)議融資100億元。
而這也是“實質(zhì)重于形式”原則的殺傷力所在,銀監(jiān)會可以借助這根“韁繩”對房地產(chǎn)信托融資收放自如。在“國十條”出臺之后,這根韁繩將被勒緊。
未來不管信托公司創(chuàng)新出多少方式,在產(chǎn)品報備時,銀監(jiān)局只問“本質(zhì)上是股權(quán)還是債權(quán)？”如果是債權(quán),那就必須比照銀行開發(fā)貸的條件,在四證齊全、二級資質(zhì)、項目資本金35%等嚴(yán)格條件后才可放行。
一家股份制銀行地產(chǎn)金融部人士預(yù)計,如果監(jiān)管部門對房地產(chǎn)信托融資的韁繩真正勒緊,市場上的房地產(chǎn)信托融資產(chǎn)品將銳減,在銀行開發(fā)貸被嚴(yán)控的情況下,開發(fā)商將被迫通過典當(dāng)行、私募基金、民間高利貸等地下渠道進行融資。
而信托公司如果要想繼續(xù)進入四證未全的房地產(chǎn)項目,只有采用信托PE即“真股權(quán)投資”的模式,但這樣的投資方式,不僅需要三到五年的投資期限,并且收益完全浮動,風(fēng)險較大。
“投資者能否接受暫且不說,信托公司也不敢貿(mào)然去做,因為如果虧了,投資者不認(rèn),只會找信托公司。”前述信托公司地產(chǎn)金融部負(fù)責(zé)人表示。“要求會越來越嚴(yán),但如果找到創(chuàng)新方式,信托還是有空間的,比如走向純粹的股權(quán)投資等。”
摘自—21世紀(jì)經(jīng)濟報道
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