百家上市房企融資狂飆圖！
時間：09-12-22 來源：世紀海翔
1633億融資VS1980.9萬平米新增土地儲備
百家上市房企融資狂飆圖！
從3月份開始，全國70個大中城市房屋售價在金融危機沖擊的擔憂中啟動環比上漲步伐，5月后開始量價齊升。截止11月，全國70個大中城市房屋售價同比上漲達5.7%。北京、上海、深圳等一線城市房價漲幅尤為驚人，11月份北京四環以內期房均價突破2萬元/平方米；上海五一期間參加房展會的本地樓盤均價還是1.2萬元/平方米，十一房展會時均價卻達到2萬元/平方米，創下歷屆“假日樓市”均價新高；深圳1月份住宅成交均價不過10988元/平方米，到了10月份已超過2萬遠/平方米，漲幅達100%。
地產銷售價量齊升的繁榮給金融危機陰影籠罩下的中國經濟涂抹了一層分外妖嬈的亮色。然而，近日，安信證券首席經濟學家高善文卻鮮明指出，今年以來，國內股市、樓市已經積累了相當大的泡沫，“現在是泡沫和復蘇一場賽跑，如果泡沫跑過復蘇，不僅導致泡沫破裂，還將使經濟增長受影響。”
近期，央企地王頻頻天價拿地被外界輿論視為房價、地價狂飆的最大推手，但記者調查發現，眾多腰纏萬貫、財大氣粗的國內A股上市公司更實為推高房價、地價的堅強有力的同盟軍。
無限融資背后的圈地狂潮
萬德最新數據統計顯示，從2009年初至今，房地產上市公司通過IPO、增發、配股、發企業債等多種手段，累計融資972.21億元，其中債券發行融資467.9億元，增發融資483億元，IPO融資12.2億元，而地產上市公司增發股權融資規模之大，竟占據投票市場全部增發融資總額的17%。
此外，1—11月，總計有8999億銀行信貸資金注入了房地產行業，這一信貸規模同比增長40.17%，較房地產最火爆時的2007全年地產信貸規模超出近30%。
值得關注的是，到目前為止，仍有40家房地產上市公司通過了股票增發融資預案，等待中國證監會的核準審批。由于地產龍頭萬科只確定增發8.8億股，增發價格遲遲未定，余下39家地產上市公司預計融資661.35億。
龍頭公司萬科之所以要公開發行8.8億股融資，除了為增強日后土儲備能力，更與年內大舉新增土地項目令其資金吃緊有關。
據公開披露信息，在6—11月的半年時間內，萬科新增土地面積885.8萬平米，支付土地價款169.66億。
需要說明的是，龍頭公司萬科并不是因為土地項目資源緊張才大舉圈地的，其2008年年報顯示，截止2008年12月31日，萬科可用土地儲備面積高達36023萬平米，扣除623.1萬平米累計銷售面積，萬科目前的土地儲備高達34693萬平米，按其目前的累計銷售面積計算，萬科土地儲備面積可供開發銷售5.56年。
然而，相比保利地產而言，龍頭萬科還是顯示得有些矜持。
1月1日—12月1日，保利地產新增土地儲備1044.6萬平米，新增土地總價款366.2億元，保利地產大舉拿地的魄力來源于其今年7月完成了高達80億元的定向增發。
與保利地產差不多同時完成增發融資的新湖中寶（600208）、金地集團（600383）等地產上市公司亦不甘人后。
招商地產在成功定向增發收購了大股東73.9萬平米的地產項目后，百尺竿頭更進一步，年內再增土地儲備26.9萬平米，令其目前總土地儲備面積增至1000.8萬平米。新湖中寶年末緊急斥資8.6億，一舉將23.6萬平米土地收入囊中，其總土地儲備規模已經高達860余萬平米，光榮跨入一線地產上市公司行列。
危險的營運周期
營業周期長短為衡量一家公司運營效率的重要參照指標，通常而言，資金從投入到全部回收的天數越短，一家公司的營運能力和盈利能力越強，然而，一向給人以獲取超額投資回報的中國地產上市公司展示給人們的卻是另外一幅讓人不可思議的面孔。
萬德數據統計，截止2009年第三季度，100家房地產開發企業平均營業周期長達7182天，存貨周轉天數為3097天，應收賬款周轉天數4327天，按照360天計算，我們的房地產上市公司目前的存貨周轉天數、應收帳款周轉天數、營業周期竟長達8.61年、12.02年、19.95年。
當記者將上述統計分析結果告知國內某證券公司的資深投資人士時，該人士的反應是，“如此之長的營業周期，地產上市公司究竟在干什么？”
投資規模大、建設周期長為房地產行業區別于其他行業的重要行業特性，然而營業周期如此漫長、存貨周轉如此之低，真的能夠用行業特性一句話全然解釋清楚的嗎？
深圳的一位財務專業人士指出，沒有任何一家公司愿意把自己的營業周期人為延長，地產上市公司愿意維持動輒長達幾年、十幾年的營業周期，以及相當低的存貨、應收款周轉率，只能說明這樣做能夠令其利益最大化，以人為延長開發建設周期的方式博取土地升值，進而牟取更高的超額回報。
值得關注的是，在100家房地產開發上市公司中，向來備受投資者推崇的招、保、萬、金四大地產龍頭，其營業周期不具備明顯優勢，金地集團（600383）的營業周期、存貨周轉天數均長達7.46年，招商地產（000024）的營運周期為6.15年，保利地產的營運周期為4.76年，萬科的營運周期在這四大龍頭公司中最短，仍長達3.15年。
十分有趣的是，榮盛發展（002146）、深長城（000042）、深天健（000046）等二三線地產上市公司的營運周期竟然比上述龍頭公司短得多，當然不能因此得出二三線公司經營水平、運營效率比保利地產等龍頭公司高這一結論，只能認為地產公司規模實力越大越有資格和能力捂盤、控盤。
諸多上市公司憑借多渠道融資優勢，不謀而合地延長開發建設周期，自然而然地就成了輕松拉高地價、房價央企的天然同盟軍。
摘自—21世紀經濟報道
| 上一篇 | 下一篇 |
|---|---|
| 為何年輕人都愛往大城市里擠？ | 貨幣政策目標與工具回到起點？ |
