萬科債務危機升級，會成為又一個“恒大”嗎？
時間：25-12-05 來源：三聯生活周刊
萬科債務危機升級，會成為又一個“恒大”嗎？
繼恒大和碧桂園之后，萬科也來到了債務違約的十字路口。作為中國房地產的行業標桿，萬科如果曝雷，引發的沖擊將遠超恒大。
最近，萬科的股票和債券雙雙暴跌。最近4個交易日，萬科股價跌幅達到了14%，從歷史高點來算，萬科股價累計跌幅已經接近90%。債券價格跌幅更是驚人，多只債券近日暴跌，以“22萬科04”來看，11月25日到12月1日，累計跌幅70%左右。
萬科之所以遭遇股債雙殺，主要原因就是債務危機升級，投資者擔心萬科債務違約，所以開始恐慌性出逃。而形成這一局面的直接導火索在于，11月26日，萬科發布公告稱，將召開債權人會議討論債券展期事項。該債券對應金額20億元，本金兌付日為2025年12月15日。
雖然萬科面臨債務壓力早就已經是公開的秘密，但是，市場一直相信萬科不會成為第二個恒大，一是因為萬科是業內公認的好學生，二是萬科還背靠深圳國資委這棵大樹。所以，在市場看來，萬科雖有壓力，但倒下的可能性極低。
但是，萬科突然對一筆20億元的債務尋求展期，顯然超出了市場的預期，這意味著在債務壓力面前，萬科也開始無能為力，走到了違約的邊緣。如果債權人不同意萬科的展期要求，萬科就很有可能正式違約。
由于萬科債務危機惡化，國際評級機構也繼續下調萬科的信用評級。11月28日，標普將萬科的信用評級下調至“CCC-”，認為萬科當前的債務履行存在違約或陷入困境性重組的風險，將萬科列入負面觀察名單。對于萬科而言，信用評級被下調無異于雪上加霜，這意味著未來的融資成本越來越高，融資空間越來越小，想要靠借新還舊來避免違約變得非常困難。
作為業界公認的房地產標桿，萬科為什么也會走到今天這一步呢？
早在2018年，房地產市場還在一片繁榮之際，萬科就發出了盛世危言，公開喊出了“活下去”。但不幸的是，盡管萬科很早就看到了危機，最終還是走到了生死邊緣。
從萬科自身的原因來看，萬科雖然看到了危機，但終究是船大難掉頭，以萬科的資產規模和增長慣性，很難在一夜之間將業務收縮到絕對安全的范圍之內。而且，萬科職業經理人成立很多體外公司，“影子萬科”對萬科持續吸血，也對萬科經營帶來較大傷害。
除了萬科自身的問題之外，更重要的外部因素還在于，國內房地產市場調整的力度之大，遠遠超出了預期。住房銷售量價齊跌，讓很多開發商彈盡糧絕。
2021年到2024年，全國新建房地產銷售額從18.19萬億下降到9.67萬億元，基本上接近腰斬。今年前三季度，全國新建商品房銷售額為6.9萬億元，和去年同期相比繼續下跌了9.6%。對于高負債的開發商而言，主要就是靠銷售回款來維持現金流，一旦房子賣不出去，就相當于掐斷了開發商的生命線，債務爆雷的風險就會迅速上升。
以萬科來看，2020年，萬科的合同銷售額高達7000多億元，到了2024年，萬科的合同銷售額只有2460億元。而截至今年前10個月更是只剩1100多億元。
《大空頭》劇照
從利潤情況來看，2023年，萬科還有120多億元的凈利潤，但是進入2024年之后，形勢急轉直下，當年巨虧494億元。
利潤大幅下降，而過去高速擴張時期積累的債務開始陸續到期，進入2024年之后，萬科的債務危機壓力開始浮出水面。
由于無法靠買房子的利潤來償還債務，為了避免債務違約，萬科只能大規模變賣資產，將旗下的很多優質資產打折出售。2024年，萬科將最賺錢的商業項目——上海七寶萬科廣場打7折出售，回籠資金約24億元；還以22億元將深圳灣超級總部基地地塊出售……
但是，隨著到期債務越來越多，僅靠賣資產也無法完全應對，萬科的國資背景在危機面前開始顯得彌足珍貴。去年11月，當時在回應萬科債務壓力時，深圳市國資委就作出表態，“如有需要或遭遇極端情況，有充分信心、足夠的資金資源和工具，通過項目合作、優化股權投資結構、債券認購、協調金融機構融資等一切可能的市場化、法治化手段幫助萬科積極應對。”
去年以來，萬科的大股東深鐵集團開始以各種方式向萬科輸血，也在很大程度上穩定了債權人的信心。但是，以萬科的債務規模來看，如果自身無法恢復造血功能，完全靠大股東扶持也并不現實。對于大股東而言，面對深不見底的債務黑洞，深鐵集團也需要考慮自身安全，不能被萬科拖下水。
萬科和深鐵集團簽署的《關于股東借款及資產擔保的框架協議》
今年11月份，萬科和大股東深鐵集團簽署的一份協議，引發了外界高度關注。這份名為《關于股東借款及資產擔保的框架協議》顯示，萬科于2025年1月1日至2025年股東大會期間（2026年6月30日前）從深鐵可獲取的最高貸款金額為220億元。大股東深鐵集團對萬科的借款設定了階段性上限。
截至公告日期，深鐵集團已經向萬科提供的無抵/質押擔保借款合同金額為203.73億元。這就意味著，短期之內，萬科能夠從大股東獲得資金已經非常有限，萬科需要更多靠自身來想辦法度過危機。
但萬科的辦法已經不多。按照萬科的財報，公司的有息負債合計3600多億元，其中有大約42%在一年之內到期，對應債務規模1500多億元。而萬科賬面上的貨幣資金只有656億元，還不到短期債務的一半。
短期之內，萬科還有什么辦法來度過危機呢？靠銷售回款？今年前三季度，萬科凈利潤虧損280億元，同比下降83%。靠變賣資產？萬科大部分優質資產已經處于被抵押甚至被凍結狀態，可變賣的資產越來越少。
也正是因為幾乎走到了山窮水盡的地步，萬科才不得已尋求對一筆20億元的債務展期。對于很多企業尤其是靠負債驅動的房地產企業，信用就是生命線，一旦發生債務違約，就意味著以后的融資之門被關閉，想要再翻身難上加難。
過去幾年，恒大和碧桂園曝雷，人們更多認為是這兩家企業咎由自取，但是萬科如果曝雷，將比恒大和碧桂園更具震撼力和標志性意義，對于中國房地產而言，這意味著一個時代的終結和落幕。
源自--三聯生活周刊
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