付鵬談香港樓市：一場(chǎng)由人口結(jié)構(gòu)引爆的深層危機(jī)
時(shí)間：25-08-13 來(lái)源：John在深港
付鵬談香港樓市：一場(chǎng)由人口結(jié)構(gòu)引爆的深層危機(jī)
近日，付鵬在會(huì)員直播中做了一期針對(duì)香港樓市的專門分享。本文是對(duì)他直播內(nèi)容的一個(gè)整理，不代表本人觀點(diǎn)。
付鵬對(duì)香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度剖析，超越了簡(jiǎn)單的周期性波動(dòng)，為我們提供了一個(gè)基于人口結(jié)構(gòu)、地緣經(jīng)濟(jì)和金融流動(dòng)性等深層變量的全新解讀。
他的洞見不僅揭示了香港樓市的衰落，也為我們理解未來(lái)房產(chǎn)市場(chǎng)的核心邏輯提供了寶貴的啟示。
比房?jī)r(jià)下跌更致命的，是流動(dòng)性枯竭
付鵬首先直指香港樓市的現(xiàn)狀：一場(chǎng)持續(xù)三年多、范圍廣泛的下行周期。他用具體的數(shù)字和案例描繪了這場(chǎng)危機(jī)的嚴(yán)重性。
自2022年以來(lái)，香港整體樓市的平均跌幅已達(dá)到30%，許多房產(chǎn)價(jià)格回到了十年前的水平。
然而，更令人震驚的是豪宅市場(chǎng)的慘烈。他提到，曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限的西半山豪宅，實(shí)際成交價(jià)相比峰值已腰斬，跌幅超過(guò)50%，直接回到了1997年的價(jià)格水平。用他引用的世界清算銀行指數(shù)來(lái)看，就是從400點(diǎn)跌破200，達(dá)到了189點(diǎn)。
在港島南區(qū)，頂峰期每平方英尺4萬(wàn)港幣的新房，現(xiàn)在降至2萬(wàn)港幣左右，跌幅近半。即便是相對(duì)大眾的啟德海濱片區(qū)，也從每平方英尺3萬(wàn)多跌到了2萬(wàn)多，跌幅也達(dá)到了平均水平。
然而，付鵬指出，這些價(jià)格的下跌并非最可怕的問題。更根本的危機(jī)在于市場(chǎng)的流動(dòng)性枯竭，即“有價(jià)無(wú)市”。
他強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)在香港的房產(chǎn)，尤其是豪宅，問題不在于價(jià)格高低，而在于根本無(wú)法成交。報(bào)價(jià)和實(shí)際成交價(jià)之間存在巨大的折扣，這反映出市場(chǎng)信心的瓦解。
針對(duì)近期麥當(dāng)勞宣布出售香港全部商鋪，但同時(shí)保留租約的舉動(dòng)。付鵬解讀認(rèn)為，這傳遞出一個(gè)強(qiáng)烈的信號(hào)：麥當(dāng)勞預(yù)見未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)流動(dòng)性會(huì)變差，租金和業(yè)主議價(jià)能力會(huì)持續(xù)下降，因此選擇賣掉資產(chǎn)，轉(zhuǎn)為租客，避免成為商鋪價(jià)格未來(lái)進(jìn)一步下跌的“接盤俠”。
人口結(jié)構(gòu)：當(dāng)下的一個(gè)關(guān)鍵決定性變量
付鵬認(rèn)為，香港樓市的衰落并非簡(jiǎn)單的短期現(xiàn)象，而是由一個(gè)長(zhǎng)期被忽視的根本變量，即“人口結(jié)構(gòu)”所驅(qū)動(dòng)。
他解釋，大部分時(shí)候經(jīng)濟(jì)研究者做宏觀分析和行業(yè)分析，尤其在做樓市分析時(shí)，不需要考慮人口變量，因?yàn)檫@個(gè)變量在大部分時(shí)候處于大周期的穩(wěn)定期。但是，現(xiàn)在已經(jīng)不同，人口結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)，在逆轉(zhuǎn)的重要節(jié)點(diǎn)，就必須作為關(guān)鍵變量來(lái)對(duì)待了。
他提供了詳細(xì)的數(shù)據(jù)來(lái)支撐這一論點(diǎn)。香港的勞動(dòng)人口從1994年的280萬(wàn)一路攀升，在2018年至2019年左右達(dá)到400萬(wàn)的峰值。然而，自2018年開始，這一趨勢(shì)開始逆轉(zhuǎn)，勞動(dòng)人口持續(xù)下降，至今已跌破380萬(wàn)。他特別指出，這個(gè)勞動(dòng)人口的拐點(diǎn)，與香港房?jī)r(jià)的高峰幾乎完美吻合。
與此同時(shí)，香港的老齡化進(jìn)程正在加速。目前，65歲以上的人口比例已接近25%，總數(shù)約為170萬(wàn)至180萬(wàn)。根據(jù)預(yù)測(cè)，未來(lái)10年左右（到2035年），這一比例將超過(guò)30%；到2040年，更是可能達(dá)到35%。
這種人口結(jié)構(gòu)的變化，意味著社會(huì)的消費(fèi)習(xí)慣、投資偏好和資產(chǎn)購(gòu)買力都將發(fā)生根本性改變。勞動(dòng)人口的減少削弱了樓市的購(gòu)買力，而老年人口的增加則意味著社會(huì)的整體投資偏向于保守，對(duì)房地產(chǎn)這種高風(fēng)險(xiǎn)、高價(jià)值資產(chǎn)的接盤能力將持續(xù)下降。
這種人口結(jié)構(gòu)的逆轉(zhuǎn)，是付鵬眼中香港樓市進(jìn)入長(zhǎng)期調(diào)整周期的最核心驅(qū)動(dòng)力。
付鵬也回應(yīng)了香港住宅租金近兩年上漲背后的原因。他指出，高才優(yōu)才等人才的引入，一定程度對(duì)沖了前幾年人口的流出，但是根據(jù)他的觀察，這些人才到香港生活還是以租住為主，他們很多人目標(biāo)是以香港為跳板，后續(xù)再遷往國(guó)外。
北上養(yǎng)老潮對(duì)香港樓市的影響
付鵬的另一個(gè)獨(dú)到見解，是將香港樓市置于大灣區(qū)視野之下。他認(rèn)為，大灣區(qū)的崛起不僅是經(jīng)濟(jì)上的融合，更在悄然改變香港居民的居住選擇。
他提到，大灣區(qū)憑借其較低的生活成本、更為寬敞的居住空間以及日益便利的交通網(wǎng)絡(luò)，對(duì)香港居民，尤其是老年人產(chǎn)生了巨大的吸引力。
目前，根據(jù)官方數(shù)據(jù)，已有約10萬(wàn)名65歲以上的香港居民定居在大灣區(qū)。付鵬大膽預(yù)測(cè)，在未來(lái)三五年內(nèi)，隨著交通和配套設(shè)施的進(jìn)一步完善，香港與內(nèi)地養(yǎng)老政策的打通，這個(gè)數(shù)字可能會(huì)激增至30萬(wàn)、40萬(wàn)甚至50萬(wàn)。
這一“北上養(yǎng)老”的趨勢(shì)，對(duì)香港樓市的影響是深遠(yuǎn)的。它意味著香港本地的住房需求將面臨結(jié)構(gòu)性流失，而這些北上的居民可能成為香港房產(chǎn)的潛在拋售者，進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)的供需失衡。
他甚至舉例，李嘉誠(chéng)旗下的公司似乎也洞察到了這一趨勢(shì)，正以大幅降價(jià)的方式在大灣區(qū)銷售房產(chǎn)，其目標(biāo)客戶正是這些計(jì)劃北上養(yǎng)老的香港居民，這無(wú)疑是市場(chǎng)風(fēng)向轉(zhuǎn)變的一個(gè)重要信號(hào)。
地產(chǎn)商自救導(dǎo)致從商業(yè)到住宅的連鎖拋售
付鵬的分析還深入到了開發(fā)商的微觀層面。他指出，以新世界、遠(yuǎn)東、英皇等為代表的香港開發(fā)商，目前普遍面臨著巨大的債務(wù)壓力。
他解釋了開發(fā)商過(guò)去應(yīng)對(duì)危機(jī)的模式：當(dāng)住宅市場(chǎng)出現(xiàn)問題時(shí)，他們可以通過(guò)出售手中的寫字樓和商鋪來(lái)回籠資金。然而，現(xiàn)在的情況是，香港與大灣區(qū)融合的加深以及港人北上消費(fèi)的趨勢(shì)，使得香港本地的商業(yè)地產(chǎn)吸引力急劇下降，寫字樓和商鋪也陷入了流動(dòng)性枯竭的困境。
這導(dǎo)致開發(fā)商的傳統(tǒng)“自救”路徑被堵死，為了償還債務(wù)，他們不得不轉(zhuǎn)而降價(jià)出售住宅，這又進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)的下行壓力，形成了一個(gè)無(wú)法打破的惡性循環(huán)。
目前，香港新房庫(kù)存高達(dá)9萬(wàn)多套，這一龐大的存量持續(xù)打壓著房?jī)r(jià)。新房的降價(jià)潮，也讓二手房，特別是樓齡較高的舊房，失去了定價(jià)權(quán)，只能被動(dòng)跟跌。
在這場(chǎng)危機(jī)中，付鵬也提到了那些最脆弱的群體——“最后一波高杠桿炒樓者”。他指出，2021年在高位接盤的這批人，如今面臨著巨額虧損，已經(jīng)開始出現(xiàn)“爆倉(cāng)拋售”的現(xiàn)象。
開發(fā)商的債務(wù)危機(jī)以及個(gè)人投資者的爆倉(cāng)迅速傳導(dǎo)至金融系統(tǒng)，最直接的證據(jù)便是匯豐和恒生銀行今年上半年凈利潤(rùn)雙雙暴跌三成，其核心原因正是香港房地產(chǎn)問題導(dǎo)致的壞賬增加。
對(duì)內(nèi)地的啟示：重新思考房產(chǎn)價(jià)值
付鵬最后將香港樓市的教訓(xùn)延伸到了對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的警示。他強(qiáng)調(diào)，無(wú)論是香港還是內(nèi)地，在當(dāng)下分析房地產(chǎn)市場(chǎng)，都必須跳出短期的政策和供需波動(dòng)，而要將人口結(jié)構(gòu)這一長(zhǎng)期變量作為核心考量。
他總結(jié)道，未來(lái)最大的風(fēng)險(xiǎn)將不再是房?jī)r(jià)的漲跌，而是流動(dòng)性。房產(chǎn)作為一種資產(chǎn)，其價(jià)值的核心在于能否變現(xiàn)。當(dāng)流動(dòng)性枯竭，房產(chǎn)即便有高昂的賬面價(jià)格，也失去了其作為財(cái)富的意義。
這一觀點(diǎn)深刻地提醒我們，隨著中國(guó)整體步入老齡化社會(huì)，房地產(chǎn)作為投資品的黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，其價(jià)值將回歸到其居住屬性，而市場(chǎng)的核心邏輯也將從“價(jià)格上漲”轉(zhuǎn)向“能否變現(xiàn)”。
源自—John在深港
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