活下去的萬科結(jié)局已定
時(shí)間：25-01-22 來源：理財(cái)策劃
活下去的萬科結(jié)局已定
1月15日，房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)，大巨頭萬科的執(zhí)行董事，總裁，首席執(zhí)行官被帶走，引發(fā)各界熱議。也揭開萬科光鮮頭紗下面的“真實(shí)面目”。如果萬科倒下，那些對(duì)這個(gè)行業(yè)還有“念想”的朋友，估計(jì)也是心灰意冷了。
我們來看幾組數(shù)據(jù)，還原萬科的真實(shí)運(yùn)營(yíng)情況。一是銷售數(shù)據(jù)，1月3日萬科公告，2024年全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積1810.7萬平方米，同比下降26.57%，合同銷售金定員2460.2億，同比下降34.59%。2020年萬科的合同銷售額是7000多億，2023年，萬科的合同銷售額已只有3700多億。如果一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，銷房資金額，一路再萎縮，而過去高速發(fā)展中所積累的債務(wù)卻越來越多。如果沒有外援，它幾乎是要走到盡頭了。第二組數(shù)據(jù)來看萬科的債務(wù)情況：億翰智庫(kù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截止2024年9月底，萬科的貨幣資金總量為797.5億元，其中有726億是項(xiàng)目預(yù)售款，監(jiān)管資金帳戶里的資金。也即可動(dòng)用的現(xiàn)金是72億。而萬科的有息負(fù)債總額達(dá)到3276億，其中一年內(nèi)到期的流動(dòng)負(fù)債1166億。即使把含著監(jiān)管帳戶不能動(dòng)用的資金，全部用來還這一年期的短債，覆蓋率也只是68%左右。
根據(jù)彭博社的數(shù)據(jù)，萬科今年有49億美元，相當(dāng)于398億元人民幣的境內(nèi)債到期，同時(shí)還有兩筆境外債到期，合計(jì)36億元人民幣，合計(jì)約394億元人民幣。這可能是萬科公司有始以來，一年之內(nèi)要還債的最高紀(jì)錄，也是中國(guó)房企一年內(nèi)償債的最高金額。正常房企的運(yùn)作是，短債覆蓋率要達(dá)到2倍。
很多事情都有跡可循。2024年，萬科就一再被國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)。2024年3月11日，穆迪將萬科的評(píng)級(jí)從Baa3下調(diào)至Ba1 （進(jìn)入Ba1 級(jí)預(yù)示著該企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)高，違約風(fēng)險(xiǎn)較大，屬于“非投資級(jí)別”）。穆迪一點(diǎn)面子也沒給，宣稱在未來12-18個(gè)月內(nèi)，萬科的信用指標(biāo)，財(cái)務(wù)靈活性和流動(dòng)性緩沖將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，將來可能進(jìn)一步下調(diào)萬科的評(píng)級(jí)。2024年4月，又下調(diào)至Ba3 ，8月13日，又將萬科企業(yè)及其全資子公司萬科地產(chǎn)（香港）的公司評(píng)級(jí)進(jìn)一步下調(diào)至B1，展望為負(fù)面。即使萬科一再反對(duì)否認(rèn)。2024年年底，也迎來了金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)直接出手，要求國(guó)內(nèi)大型保險(xiǎn)公司，上報(bào)對(duì)萬科的財(cái)務(wù)敞口，以評(píng)估萬科需要多少支持來避免公開市場(chǎng)違約。今年初，萬科公告其子公司2019年一筆期限不超5年的保險(xiǎn)資管債權(quán)投資計(jì)劃，已獲債權(quán)人新華保險(xiǎn)展期，展期期限2年，金額20億元人民幣
房企一遇資金困難，有幾個(gè)解決方式：1降價(jià)賣房，盡力收籠資金，眾所周知，各地都不允許；第二發(fā)債，當(dāng)國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)把評(píng)級(jí)給你降到“垃圾”級(jí)別，境外的基金經(jīng)理們，是不會(huì)再用資金去購(gòu)買這類級(jí)別的債券，也即你沒辦法發(fā)境外債；第三大股東們?nèi)谫Y輸血，去年年底大股東深圳地鐵已向媒體大聲喊話，只要萬科需要，深圳地鐵會(huì)盡全力支援。只是雷聲大雨點(diǎn)小，杯水車薪，解決不了問題。
如果有資金，根據(jù)評(píng)估能救起來，想必就付出行動(dòng)去“救”了吧。而在2025年的年初，以開頭這樣的方式處理，萬科的結(jié)局已經(jīng)書寫。個(gè)體不要誤判形勢(shì)，葬送自已的真金白銀。
摘自-理財(cái)策劃
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