嬗變：從債權(quán)人到第二大股東
嬗變：從債權(quán)人到第二大股東
一、被投資人簡(jiǎn)要介紹
深圳中旅聯(lián)合物業(yè)管理有限公司（被投資人）成立于1997年，注冊(cè)資金3000萬元人民幣。曾榮獲國(guó)家一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)企業(yè)、全國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)理事單位、深圳市高層樓宇管理專業(yè)委員會(huì)副秘書長(zhǎng)單位和深圳市物業(yè)管理會(huì)員單位。公司于近年來陸續(xù)通過了ISO9001、2000版ISO14001、1996環(huán)境管理體系和OHSAS18001。
公司現(xiàn)有員工800余人，管理層大專及大專以上學(xué)歷實(shí)現(xiàn)100%，是目前執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)最高的專業(yè)化物業(yè)管理公司之一，專業(yè)范圍涵概物業(yè)管理、建筑、酒店管理、工業(yè)自動(dòng)化、智能化設(shè)備管理等學(xué)科，具有豐富的行業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。管理物業(yè)面積300萬平方米，物業(yè)遍及深圳、蘇州、無錫、南京等城市，管理物業(yè)涵蓋高層寫字樓、高檔別墅及高級(jí)住宅小區(qū)等。其中核心管理物業(yè)“聯(lián)合廣場(chǎng)”是目前深圳市單體面積最大的超高層高檔綜合型寫字樓，被國(guó)家建設(shè)部指定為“全國(guó)房地產(chǎn)及物業(yè)管理實(shí)習(xí)示范基地”。
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同時(shí)，公司始終非常重視內(nèi)部管理，實(shí)行三合一的管理體系，將各個(gè)專業(yè)、各個(gè)班組工作的程序都規(guī)范化，編制成具體的作業(yè)指導(dǎo)書，作業(yè)指導(dǎo)書成為員工的行動(dòng)指南，并且注重員工職業(yè)素質(zhì)的教育及專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，重用人才、善用人才，依賴先進(jìn)的組織管理模式、科學(xué)的信息采集系統(tǒng)、在員工之間形成團(tuán)結(jié)協(xié)作的工作精神和良好和睦的工作關(guān)系。
二、投資背景
對(duì)深圳中旅聯(lián)合物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱聯(lián)合物業(yè)）的股權(quán)投資，緣于2005年海翔集團(tuán)關(guān)聯(lián)公司（以下簡(jiǎn)稱集團(tuán)關(guān)聯(lián)公司）向聯(lián)合物業(yè)的一項(xiàng)貸款，當(dāng)時(shí)聯(lián)合物業(yè)向集團(tuán)關(guān)聯(lián)公司借款2000萬元，期限為兩年。借款合同約定年利率為12%（實(shí)際年利率高于12%），采取按月支付利息的形式，每月支付人民幣20萬元，直至合同執(zhí)行完畢。同時(shí)原聯(lián)合物業(yè)股東同意將聯(lián)合物業(yè)49%的股份作為抵押標(biāo)的。合同執(zhí)行的兩年中聯(lián)合物業(yè)均按月足額支付利息，從未出現(xiàn)拖欠情況。經(jīng)過雙方多年的合作與交流，彼此增進(jìn)了解，相互欣賞，聯(lián)合物業(yè)作為業(yè)界的楷模、行業(yè)的標(biāo)桿，具有輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的特點(diǎn)，能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流（每個(gè)月的管理費(fèi)收入超過400萬元，近幾年的凈利潤(rùn)均超過千萬，且穩(wěn)步增長(zhǎng)），非常具有投資價(jià)值。貸款到期后經(jīng)雙方協(xié)商，聯(lián)合物業(yè)股東同意將作為抵押的上述49%股份中的25%股份經(jīng)“債轉(zhuǎn)股”的方式轉(zhuǎn)為集團(tuán)關(guān)聯(lián)公司真實(shí)擁有的股份，同時(shí)約定在成為聯(lián)合物業(yè)股東的前五年，集團(tuán)關(guān)聯(lián)公司將獲得固定回報(bào)：第一、第二年分別為300萬，第三年為320萬，第四年為380萬，第五年為400萬；并且須每月等額支付。此后，從第六年開始集團(tuán)關(guān)聯(lián)公司將按所占股份比例參與聯(lián)合物業(yè)的分紅。
三、投資分析
做出投資決定一般出于以下四種目的：一：低買高賣，獲取價(jià)差；二：出于戰(zhàn)略目的，獲取戰(zhàn)略價(jià)值；三：財(cái)務(wù)目的，獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報(bào)；四：兼具上述兩項(xiàng)或三項(xiàng)。由于物業(yè)管理公司的獨(dú)特性，它的股權(quán)價(jià)值難以在短時(shí)間內(nèi)有大幅的提升。對(duì)于我們來說，將這次債轉(zhuǎn)股視為一次優(yōu)質(zhì)的投資，主要出于上面的第二和第三點(diǎn)，也就是戰(zhàn)略目的和財(cái)務(wù)目的，所帶來的戰(zhàn)略價(jià)值和財(cái)務(wù)價(jià)值。而且這些都是基于我們對(duì)這次投資的安全性充分考慮的情況下做出的，因?yàn)?/SPAN>海翔集團(tuán)自誕生起就將安全、穩(wěn)健、價(jià)值的投資理念融會(huì)貫通。
安全性分析：
首先聯(lián)合物業(yè)具有良好的治理水平和穩(wěn)定的現(xiàn)金流，完全有能力保證我們的回報(bào)；即使在極端的情況下，我們也可以通過抵扣每月的物業(yè)管理費(fèi)來保證我們的權(quán)益；而且入股價(jià)格也是相當(dāng)?shù)偷模瑑H相當(dāng)于1倍多一點(diǎn)的市凈率、將近4倍的市盈率。
戰(zhàn)略價(jià)值：
一：提高我司旗下物業(yè)和租金的安全性
我司旗下?lián)碛?SPAN lang=EN-US>近4萬平方米的物業(yè)，并且有很大一部分在聯(lián)合物業(yè)的管理之下，入股聯(lián)合物業(yè)，同時(shí)進(jìn)入董事會(huì)，通過對(duì)聯(lián)合物業(yè)管理層的影響將大大提高我司旗下物業(yè)的安全性，并且可以借助聯(lián)合物業(yè)確保租金的收取。
二：提升我司旗下物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值
通過對(duì)聯(lián)合物業(yè)董事會(huì)的影響，促進(jìn)聯(lián)合物業(yè)的公司治理和物業(yè)管理水平，優(yōu)異的物業(yè)管理水平將有助于提升我司旗下物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值。
三：拓展我司旗下置業(yè)公司的市場(chǎng)空間
入股聯(lián)合物業(yè)這種具有標(biāo)桿性的物業(yè)管理公司，將給我司帶來大量的關(guān)于物業(yè)市場(chǎng)的信息，嫁接這些信息，將有助于我司旗下的置業(yè)公司拓展市場(chǎng)空間。
財(cái)務(wù)價(jià)值：
財(cái)務(wù)回報(bào)：
|
階段 |
次序 |
回報(bào)金額（萬元） |
回報(bào)率（%） |
備注 |
|
借款 |
第一年 |
240 |
12 |
不計(jì)每月等額支付帶來的超額收益 |
|
第二年 |
240 |
12 | ||
|
年均回報(bào) |
240 |
12 | ||
|
入股后固定分紅 |
第一年 |
300 |
15 |
不計(jì)每月等額支付帶來的超額收益 |
|
第二年 |
300 |
15 | ||
|
第三年 |
320 |
16 | ||
|
第四年 |
380 |
19 | ||
|
第五年 |
400 |
20 | ||
|
年均回報(bào) |
340 |
17 |
上述的回報(bào)率已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期的銀行貸款利率和債券利率，在入股后的第六年將參與聯(lián)合物業(yè)的分紅，對(duì)于我司來說聯(lián)合物業(yè)無異于一頭“現(xiàn)金?！薄Ｍ瑫r(shí)這次是以相當(dāng)?shù)偷膬r(jià)格入股的聯(lián)合物業(yè)，再加上聯(lián)合物業(yè)良好的治理水平和穩(wěn)定的現(xiàn)金流，使我司只承擔(dān)極小的風(fēng)險(xiǎn)。所以這次對(duì)聯(lián)合物業(yè)的貸款和債轉(zhuǎn)股，是我司在承擔(dān)極小的風(fēng)險(xiǎn)情況下，充分運(yùn)用我司擁有的較低成本的資金，獲得遠(yuǎn)高于市場(chǎng)平均水平的收益率。
從戰(zhàn)略價(jià)值和財(cái)務(wù)價(jià)值這兩個(gè)角度，將這筆對(duì)聯(lián)合物業(yè)的投資視為優(yōu)質(zhì)的投資應(yīng)該名副其實(shí)。雖然它不及成功的私募股權(quán)投資那么耀眼奪目，但也足以靠自己的光芒熠熠生輝。
