“掘金”之路——深圳市聯合廣場物業投資記
“掘金”之路——深圳市聯合廣場物業投資記
一、深圳市聯合廣場介紹
深圳市聯合廣場：坐落于深圳市中心區的濱河路北、彩田路東交匯處，比鄰深圳新高交會館和地鐵站口，占地面積1.
深圳聯合廣場
二、投資背景
收購過程：物業投資發展成為我們的一大主業，既有偶然，也是必然。2004年，基于業務的發展，我們需要購買辦公物業，在非常巧合的情況下，發現掛牌出售的聯合廣場物業非常具有吸引力。經過細致的調查研究發現，由于信息不對稱、歷史遺留問題等原因，聯合廣場當時的價格遠遠低于其應有的市場價值，是一個被大大低估的“金礦”，同時我們發現購買物業不僅不會占用我們太多的資金，而且如果通過出租還可以給我們提供很好的現金流回報，這些特征完全符合我們安全、穩健、價值的投資理念。從2004年9月收購聯合廣場A座1205第一個
總面積及租用情況：收購總面積達三萬三千一百多平方米，收購均價僅為6000元/平方米左右。收購物業除自用外，出租率均為100%，平均月租金超過70元/平方米。
三、投資分析
安全性分析：
物業收購的風險重要集中于兩點：一、價格風險；二、產權風險。下面分析一下我們收購的物業這兩點風險的情況。
一、價格風險 我們入市的2004年正處于2003年SARS肆虐和國家宏觀調控的沖擊之下，經濟處于相對的周期低點。出于對中國經濟的信心，在周期低點入市本身就具有很大的安全邊際；而且從我們入市開始，只購買被低估的物業（價格遠低于同等物業的價格或具有巨大的升值空間），這又增加了我們的安全邊際。
二、產權風險 我們所購買的物業均是通過正常的渠道（拍賣、轉讓等），不存在法律效力上的問題。不過由于一些物業存在一些歷史遺留問題，解決需要時間，還會帶來一些成本，但這不會影響我們對物業的所有權和物業的出租，而且這些成本遠小于物業升值帶來的收益。隨著我國相關管理部門程序的規范化，這些問題在不久的將來均會得到解決。
財務價值：
一、提供良好的現金流回報
購入的每平方米物業成本僅為6000元左右，而月平均租金超過70元/平方米，并且隨著舊合約的到期，租金也在不斷上漲的趨勢當中，剔除物業上漲帶來的收益，每年我們的復合租金回報率超過20%，遠高于市場上的平均水平和貸款利率。
二、物業增值
隨著我國經濟的發展和繁榮，特別是深圳作為我國經濟發展的一大引擎，給我們的物業帶來了巨大的升值空間，同時較低的成本價使我們充分享受這一重估過程。就現在的評估價格，我們所購的物業升值已經超過了一倍。
三、提供“流動性”和低成本資金
一般來說，物業被視為固定資產，會占用大量的資金，而我們卻將它視為“動產”，因為我們所收購的這些物業作為優質的資產，并且具有巨大的升值空間，通過抵押等融資方式，能使這些固定資產“流動”起來，給我們繼續收購物業和運營提供低成本的資金（成本僅為正常貸款利率的一半）。
戰略價值：
一、提升公司形象和提高知名度
擁有大量的物業，可以使我們在與客戶、同業和金融機構的往來中，給對方直觀的認知，有助于提升公司的形象和提高公司的知名度。
二、增加信任
這是上一點的延伸，大量的物業、直觀的認知、良好的公司形象和較高的知名度，這些都會有助于加強客戶、同業和金融機構對我們的信任。
三、通往資本市場的橋梁
隨著我國金融市場的發展和完善，這些不斷增加的優質物業，憑借其良好的現金流回報，將會是很好的進入資本市場的標的（通過上市、REITs等方式）。借助資本市場將會給我們的發展帶來質的飛躍。
低廉的價格、優質的資產、良好的現金流回報和巨大的升值空間，對這些物業的收購,完美地體現一項成功投資的所有要點。對價值的發現和風險的認識，將繼續作為我們這條“掘金”之路的坐標。
